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紧跟未来深度学习框架需求,TensorFlow推出Eager Execution 2017-11-17 12:07:56

Google的TensorFlow是AI学习者中使用率最高、名气也最大的深度学习框架,但由于TensorFlow最早是基于Google的需求开发的,在实际使用上也会存在如文档乱、调试难等诸多缺点,而且开发时间比较早未能及时对一些新的需求进行反应(据AI科技评论了解,由于缺乏类似PyTroch、DyNet的动态图功能,Lecun就不止一次吐槽过TensorFlow是“过时的深度学习框架”(yesterday deep learning framework)),而针对用户的需求,Google也在对TensorFlow不断改进。在10月31日,Google为TensorFlow引入了动态图机制Eager Execution,而Google Brain Team的工程师Asim Shankar和Wolff Dobson也在Google官方博客发文详细阐述了这一功能带来的变化,AI 科技评论摘编如下:

今天,我们为 TensorFlow 引入了“Eager Execution”,它是一个命令式、由运行定义的接口,一旦从 Python 被调用可立即执行操作,这使得 TensorFlow 的入门学习变的更简单,也使得研发工作变得更直观。

Eager Execution 的优点包括:

  • 可以在即时的运行错误下进行快速调试,与 Python 工具进行整合

  • 通过易于使用的 Python 控制流支持动态模型

  • 为自定义和高阶梯度提供强大支持

  • 适用于几乎目前所有的 TensorFlow 操作

目前 Eager Execution 仍处于试用阶段,因此我们也在寻求来自社区的反馈以指导我们的方向。

同时Google还举了一些使用 Eager Execution 的直观例子,例如使用两个矩阵相乘的代码是这样编写的:

import tensorflow as tf

import tensorflow.contrib.eager as tfe


tfe.enable_eager_execution()


x = [[2.]]

m = tf.matmul(x, x)

使用 print 或者 Python 调试器检查中间结果也非常直接。

print(m)

# The 1x1 matrix [[4.]]


梯度与自定义梯度

大多数 TensorFlow 用户对自动微分感兴趣。因为每次调用期间可能会产生不同的运算,因此我们将所有的正向运算录到一个“磁带”上,并在计算梯度时进行反向运算。计算了梯度之后,这个“磁带”就没用了。

这一API与 autograd 包非常类似,例子如下:

def square(x):
return tf.multiply(x, x)


grad = tfe.gradients_function(square)


print(square(3.))    # [9.]

print(grad(3.))      # [6.]

在这里,gradients_function 先调用了一个预先定义的 Python 函数 square() 作为参数,并返回一个 Python 可调用函数 grad 来计算相对于输入的 square() 的偏导数。如以上例子中当输入为 3.0 时, square() 的计算结果为9,而 grad(3.0) 为对 square() 进行偏导,其计算结果为 6。

同样,我们也可以调用 gradient_function 计算 square 的二阶导数。

此外,用户也可能需要为运算或函数自定义梯度。这一功能可能有用,例如,它可以为一系列运算提供了更高效或者数值更稳定的梯度。

以下是一个自定义梯度的例子。我们先来看函数 log(1 + e^x),它通常用于计算交叉熵和对数似然。

def log1pexp(x):
return tf.log(1 + tf.exp(x))

grad_log1pexp = tfe.gradients_function(log1pexp)


# The gradient computation works fine at x = 0.

print(grad_log1pexp(0.)

)# [0.5]

# However it returns a `nan` at x = 100 due to numerical instability.print(grad_log1pexp(100.))

# [nan]

上述例子中,当 x=0 时,梯度计算表现良好。然而由于数值的不稳定性,当 x=100 时则会返回 `nan` 。使用上述函数的自定义梯度可用于分析简化梯度表达式。


使用 Eager 和 Graphs

Eager execution 使开发和调试互动性更强,但是 TensorFlow graphs 在分布式训练、性能优化和生产部署中也有着诸多优势。

当启用 eager execution 时,执行运算的代码同时还可以构建一个描述 eager execution 未启用状况的计算图。要将模型转换成图形,只需在新的 Python 进程中运行同样的代码即可。这一做法可以从检查点保存和修复模型变量值,这允许我们在 eager(命令式)和 graph(声明式)编程之间轻松转换。通过这种方式可以轻松地将启用 eager execution 开发出的模型导出到生产部署中。

在不久的将来,我们将提供工具来选择性地将模型的某些部分转换为图形。这样就可以融合部分计算(如自定义RNN单元的内部),以实现高性能并同时保持 eager execution 的灵活性和可读性。

新功能势必带来代码编写上的变化。Google还很贴心地给出了几个Tips:

  • 与TensorFlow一样,我们建议,如果您还没有从队列切换到使用tf.data进行输入处理,请抓紧时间进行切换,它更容易使用,也会更快。 有关帮助参阅相关博客文章文档页面( https://developers.googleblog.com/2017/09/introducing-tensorflow-datasets.html )

  • 使用面向对象层,如tf.layer.Conv2D()或Keras层;;它们可以直接存储变量。

  • 你可以为大多数模型编写代码,无论是执行和图形构建都是一样的。 但也有一些例外,例如使用Python控制流来改变基于输入的计算的动态模型。

  • 一旦你调用了tfe.enable_eager_execution(),它就不能关闭。 要获取图形行为,请启动一个新的Python会话。

更多内容可参阅Google博客( https://research.googleblog.com/2017/10/eager-execution-imperative-define-by.html )

大批比特币“矿场”藏四川深山 这里电便宜 2017-11-16 16:15:12

在神秘的比特币世界,存在着一个特殊的环节——“挖矿”。顾名思义,就是像挖矿一样去“挖”比特币,“矿机”聚集地也因此被称为“矿场”。


《每日经济新闻》记者注意到,出于节省成本以及用电便利性等方面的考虑,比特币这种世界前沿金融事物,目前已经和一些中国偏远山区的小县城产生了交集,并在某种程度上改变了当地人的生活。


在四川省马边彝族自治县,上万台比特币矿机“深藏”在山区里的数家水电站中,昼夜不停地进行着“挖矿”计算。一些当地居民,因为“矿场”的到来,“近水楼台先得月”地从对数字货币一无所知的门外汉,变成了比特币的粉丝。


不过,纵然藏身大山深处,这里的人们对外界的市场变化仍然十分关注。毕竟,要想玩转比特币,一味闭门造车肯定是不行的。近期,由于央行收紧监管政策对比特币行情产生显著影响,记者在走访过程中发现,一些马边彝族自治县的当地居民,对央行最新的监管政策竟然也十分熟悉。


现场:机房中刮起“暴风”


从乐山市出发,驱车三个半小时,一路经过曲折蜿蜒的盘山公路,记者终于来到了天嘉网络科技有限公司(以下简称天嘉网络)位于马边彝族自治县的比特币“矿场”。一路行来,不少地段满是泥泞险阻,只有高底盘的越野车才能顺利通过。


坐落在大渡河支流旁的天原集团芭蕉溪水电站,是天嘉网络最大比特币“矿场”的所在地。记者了解到,出于节省铺设线路成本以及用电便利性方面的考虑,比特币“矿场”大多直接建在水电站内部。


打开“矿场”机房的一刻,巨大的声浪扑面而来。上千台矿机同时运转,散热扇的噪音让人感觉如同掉入了愤怒的蜂群——机房中音量达到了95分贝,数千个ASIC芯片正在拼命工作,运算破解“哈希谜题”并获得比特币奖励。


作为一种虚拟数字货币,比特币通过特定程序的大量运算产生,这一过程被“矿工”们称为“挖矿”。“挖矿”,实际上是利用计算机破解一道与记账相关的数学题——“哈希谜题”。矿机24小时不停地进行哈希碰撞,争夺区块链的记账权。谁记账,生成的比特币就归谁。


嗡嗡作响的矿机旁边,数十台工业风扇昼夜运转——上千台矿机的摆放位置经过精心设计,形成了一个大型“风道”,以便让巨大风力拂过所有矿机,更好散热。


“这个机房有将近1500台矿机,是目前我们这里最大的一个机房,每天能挖出将近10个比特币。”在机房中,天嘉网络的“矿场”运营班长雷科扯着嗓子向《每日经济新闻》记者说道。不过,由于噪音太大,他所说的话很多时候难以辨清。


机房外,几位“矿工”正蹲在地上,用电动吹风机给矿机清灰。按照规定,“矿工”们每隔1个小时就要对机房进行一次巡逻,昼夜不断,以便及时发现掉线、过热的矿机并进行修复。言谈间,几位“矿工”正在交流最近的比特币行情以及新进一批矿机的性能。


距离该“矿场”不到200米,就是静静流淌的马边河。半山腰上的彝族小学,不少学生欢快地跑在路上。大山深处的森林郁郁葱葱,行走其间,一股魔幻现实的感觉扑面而来——这四川南部偏远地区的贫困县,如今却为最前沿的虚拟货币提供了坚固的实体支撑。


除芭蕉溪“矿场”,天嘉网络在马边彝族自治县还拥有三个规模稍小的“矿场”。《每日经济新闻》记者在实地走访时发现,每个“矿场”都坐落在水电站内,相距车程在一个半小时以上,其间不少是崎岖狭窄的山路,有些地方仅能容纳一辆越野车通行。很多时候,雷科就是在几个“矿场”之间不断巡视。


心声“哪里电价便宜就去哪里”


天嘉网络在马边彝族自治县的“矿场”,只是众多比特币“矿场”扎堆西南深山的一个缩影。除马边彝族自治县外,更多的比特币“矿场”设在大渡河旁的另一座小城——康定。


“好比特币”COO吴广庚对《每日经济新闻》记者表示,目前在康定,拥有比特币“矿场”的公司超过20家,几乎在当地形成了一个产业链。在那里,即使是送快递的小哥,对比特币行业的发展也十分了解。


随着落地康定、马边彝族自治县的比特币“矿场”日渐增多,自2015年起,四川比特币矿机销量便冲到了全国第一,占全国总量的近三成之多。据悉,全球最大的比特币矿机销售商,只在全球两个城市设有维修点,康定就是其中之一。


“矿场”聚集,不少比特币行业的“线下交流沙龙”“矿工交流大会”也来到了四川省会城市——成都。与会人士,既有来自政府招商部门的,也有来自一些中小水电站的,业内圈子在这个过程中慢慢形成。


那么,比特币“矿场”为何会对四川山区“情有独钟”?


雷科指出,显著的原因是用电成本低。矿机运转需要大量耗电,电费成为“矿场”运营的最重要开支。若将比特币“矿场”建在北京等大城市,电价可能是偏远山区的两倍。此外,在城市中,机器昼夜不停运转产生的巨大噪音也难以处理。


雷科说,“行业里很有名的‘宝二爷’最早提出概念——四川等地的水电资源非常丰富,在丰水期时电力用不完,白花花的银子变成水流走。那么,为什么我们不利用这一点,把白白流走的‘银子’变成比特币?”


“宝二爷”理论提出后,业内反响热烈,许多“矿场”主当即行动,去到相应地区和中小水电站谈判。还有人将全国中小水电站一一标出,绘成地图。在此背景下,2013年底,原以水电站经营为主的天嘉网络开始经营比特币“矿场”。到了2014年,康定的各个中小水电站也陆续与比特币“矿场”公司合作,大大小小的比特币“矿场”雨后春笋般出现在四川山区之中。


谈到国内“矿场”的发展史,BTC123市场总监崔德民向《每日经济新闻》记者表示,比特币刚兴起的时候,还没有大规模集中的“矿场”,最早从业者用的都是计算机显卡挖矿。由于单个显卡运算速度慢,又是居民用电,“有时一年挖不到一个比特币,还抵不上电费,显卡也很快就报废了。”


如今,随着行业发展,集中运营矿机成本更低,算力也更高,比特币的“挖矿”环节也逐渐往中心化、规模化发展。据悉,目前比特币全球算力的70%都集中在中国。除西南地区的水电站外,新疆、宁夏和内蒙的火电站、甚至风电场,都成为了中国比特币“矿场”主们寻求合作的对象。在西北地区,一座座火电比特币“矿场”也悄然而生。


“哪里电价便宜,我们就去哪里。山里面电价低,噪音好处理,同时气候也比较适宜。所以综合考虑下来,“矿场”一般以承包水电站的形式来建设。”雷科这样阐释“深山藏矿场”的逻辑。


无奈:如养蜂人般迁徙


由于枯水期的存在,经营这些依附水电站的比特币“矿场”,还要经历一个重要环节——迁徙。


在多雨夏季时,许多比特币“矿场”的用电量尚不足水电站发电量的十分之一。但冬季进入枯水期后,电力又变得不够用了。一些“矿场”主便需要把矿机运到新疆、内蒙等地,像养蜂人般无奈地迁徙。


危险往往发生在返程途中。大渡河的丰水期是5月到10月,夏季将至,“矿场”经营者们需要将矿机从内蒙古等地迁回四川。路途中往往会遭遇暴雨,再加上山势陡峭、路面泥泞,负责押送的司机和“矿工”时常会遇到滑坡、泥石流等自然灾害。


一位在康定拥有比特币“矿场”的经营者向《每日经济新闻》记者道出了这种迁徙背后的缘由,枯水期电费有时候是丰水期的一倍。


记者了解到,业内规模较大的“好比特币”公司在康定拥有近5万台矿机,前几年冬天都会将矿机搬到内蒙古、新疆。与之相比,矿机摆设相对分散的天嘉网络,由于水电站的发电量可以满足其需求,常常不需要当“养蜂人”。


在水电站呆久了,雷科这样的“矿工”渐渐也和周边居民打成一片。久而久之,一些附近居民也开始关注起比特币来。在马边彝族自治县,《每日经济新闻》记者碰到的一位当地人就表示,接触到比特币后,他自己也在家里设置了一个矿机,“每天能有将近2块钱的收益。”


要玩转比特币,需要随时了解最前沿的金融资讯,包括央行监管政策、区块链技术、计算机知识、甚至编程技术……在探访过程中,记者碰到的几位马边彝族自治县当地居民,对央行最新的监管政策竟然十分熟悉。由于央行的监管态度对币价有直接影响,这也是最近每一个比特币从业者都在关注的热点。


到了夜间,大部分人沉沉睡去。夜幕笼罩下的马边河依旧奔腾,芭蕉溪“矿场”里,不同型号的矿机仍在奋力运转,在另一个虚拟的世界里不停地进行“哈希”计算。像雷科一样的“矿工”仍要定时起床巡逻,机房里绿莹莹的光,在黑暗中闪烁跳跃。

超十亿美元重注!对冲基金大佬Loeb再度重仓阿里巴巴 2017-11-16 16:14:42

SEC信披文件显示,Daniel Loeb执掌的Third Point今年第三季度加仓阿里巴巴210万股,增持比例46.67%,买入价格在140.99美元-180.07美元之间,平均买入价161.93美元。阿里周四收盘报185.13美元。

Third Point二季度大举建仓阿里巴巴,仓位450万股。彼时,阿里平均股价为123美元,市盈率在64.17左右。

截至三季度末,阿里巴巴是Third Point第二大重仓股,较二季度末的第四大地位显著提升,当前持股数量为660万股。

Third Point曾在7月解释过为何看好阿里巴巴:“我们相信,阿里巴巴拥有全球互联网行业中最好的商业模式,而且明显是正在发展壮大的中国电商市场中的赢家。”

年初至今,阿里巴巴的ADR(美股存托凭证)价格已经翻了一倍多。过去十年,该公司年均利润增幅在86%左右。


阿里巴巴:Third Point今年的福星

阿里巴巴是Third Point今年最成功的投资之一。该基金在上月下旬发布的致投资者信中表示,阿里巴巴是三季度让公司赚钱最多的五大持股之一。

Third Point三季度总投资回报率为14.5%,前三季度为23%,均大幅跑赢标普500指数(分别为4.5%和14.2%)。


截至三季度末,Third Point资产规模总计175亿美元。

事实上,这并非Third Point第一次交易阿里巴巴。该基金早在2014年四季度就曾入手,但在次年一季度便迅速悉数清仓所持价值10亿美元的阿里巴巴股票。

当年一季度,阿里股价因假货事件被美国投资者集体诉讼拖累而大跌20%,令Third Point盈利寥寥。

金准数据 房地产项目开发成本研究报告 2017-11-16 16:14:15


1、建设项目投资估算

(一)建设项目总投资构成:包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。

固定资产投资是指项目按拟建规模,规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用;建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出;流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。

建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。


2、房地产项目投资与总成本费用估算

一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念

(一)房地产开发项目投资特点:三种经营模式,出售、出租和自主经营。

(二)房地产开发项目总投资

房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。

1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等。

2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。

(三)开发产品成本

开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用,从财务角度,这些成本可按用途分为:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。

而在核算上又可划分为:开发直接费(包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费)和开发间接费(包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等)。亦可开发成本和开发费用进行分类。

开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。

开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。

二、房地产开发项目总成本费用构成估算

1、土地费用估算

(1)土地使用权出让金

土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。

(2)土地征用及拆迁安置补偿费

新条例规定:拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行产权调换。货币补偿的金额,应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定;实行产权调换的,应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。

(3)土地转让费

土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。

(4)土地租用费

土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付的费用。在房地产开发投资中不多见,但在房地产置业投资中(如购入酒店以作出租经营之用时)经常采用。

(5)土地投资折价

非常常见的合作开发项目的模式。

2、前期工程费

前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。

(1)项目的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下,规划及设计费为建安工程费的3%左右,可行性研究费占项目总投资的0.1%—0.3%,水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算,一般为设计概算的0.5%左右。

(2)“三通一平”等土地开发费用,主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量,参照有关计费标准估算。一般为设计概算的0.35%。

3、基础设施建设费

基础设施建设费又称为红线内外工程费,是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用,主要包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管和干道的接口费用。

基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。粗略估算时,则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。

4、建筑安装工程费

建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用,主要包括建筑工程费(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费用等。

5、公共配套设施建设费

公共配套设施费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施(又称公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。

6、开发间接费

开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。

7、管理费用

管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用。主要包括:管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税(企业管理用房)、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等各种费用。

管理费用可按项目投资或前述1—5项直接费用为基数,取一个百分比计算。这个百分数一般为3%。

8、财务费用

财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用,主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业为项目筹资发生的其他财务费用。

长期借款利息、流动资金借款利息的计算详见“借款还本付息估算”。利息外的财务费用可按利息10%估算。

9、销售费用

销售费用是指开发项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括如下三项。

(1)广告宣传及市场推广费

约为销售收入的2%—3%(住宅销售物业较高,写字楼物业较低)

(2)销售代理费

约为销售收入的1.5%—2%

(3)其他销售费用

约为销售收入的0.5%—1%

以上各项合计,销售费用约占到销售收入的4%—6%。

10、其他费用

其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算,一般约占投资额的2%—3%。

11、开发期间税费

开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市,这部分税费已成为开发建设项目投资构成中占较大比重的费用。各项税费应当根据当地有关法规标准估算。以广州为例,这些税费一般包括:

(1)配套设施建设费(小区建安造价的5.5%,单体11%)

(2)固定资产投资方向调节税(按总投资额30%-5%计征,目前暂停征收)

(3)土地使用税

(4)建筑工程质安监督费

(5)供水增容费(已免征)

(6)供电增容费(已免征)

(7)物业管理基金(按售价2%计收,用于出租的物业,开发商交,用于出售的,买家交)

(8)其他

12、不可预见费

不可预见费包括备用金(不含工料价格上涨备用金)、不可预见的基础或其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述各项费用之和为基数,按3%—5%计算。

如果是开发项目完成后出租或自营的项目,还应估算下列费用:

13、运营费用

运营费用是指房地产项目开发完成后,在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括管理费用、销售费用等。

14、修理费用

修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。

3、房地产项目的收入、税金估算与资金筹措

一、经营收入测算

房地产开发项目应在项目策划方案的基础上,制订出切实可行的房地产产品的出售、出租、自营等计划(以下简称租售计划),通过该收入计划,正确地估算出开发项目可能的收入。租售计划应与开发商的营销策略相结合,同时还应遵守各级政府有关房地产租售方面的限制条件和规定。

(一)制订房地产开发项目租售计划

房地产项目租售计划一般包括:可供租售的房地产类型及数量、租售价格、收款方式等内容。

1、在确定可供租售的房地产类型及数量时,应首先确定开发项目可以提供的房地产类型及数量,再根据市场条件,确定开发项目在整个租售期内每期(年、半年或季度,以下同)拟租售的房地产类型及数量。

2、租售价格的确定应在市场调查与预测的基础上,结合房地产开发项目的具体情况,通过市场交易信息的分析与比较来完成。特别应注意已建成的、正在建设的以及潜在的竞争性房地产项目对拟开发项目租售价格的影响。

3、确定收款方式时应考虑房地产交易的付款习惯和惯例。当分期付款时,应注意分期付款的期数与分期付款的比例。在制订租售计划时,应特别注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响。

(二)房地产开发项目租售收入的估算

租售收入的估算是要计算出每期所能获得的房地产收入,主要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入和开发企业自营收入等。

1、房地产开发项目的出租、出售收入,一般为可租售的项目建筑面积的数量与单位租售价格的乘积。对于出租的情况,应注意空置期(项目竣工后暂未租出的时间)和空置率(未出租建筑面积占可出租总建筑面积的百分比)对各期租金收入的影响。同时还应考虑经营期未出租物业的转售收入。

2、房地产开发项目的自营收入,是指房地产开发企业以开发完成后的房地产产品为其进行商业和服务业等经营活动的载体,通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入的估算时,应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对拟开发项目建成后所产生的影响,以及未来商业和服务业设施对拟开发项目建成后所生产的影响,以及未来商业和服务业市场可能发生的变化对拟开发项目的影响。

二、税金估算

(一)经营税金及附加

1、经营税金及附加的概念

经营税金及附加是指房地产销售、出租与自营过程中发生的税费,主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加(即为通常所说的“两税一费”)。

2、具体估算

(1)营业税

对房地产投资而言,营业税是从纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。

营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率,目前我国的营业税税率是5%。

(2)城市维护建设税

城市维护建设税,按增值税、消费税、营业税的实缴税额为计税依据,专门用于城市建设、维护而征收的一种税。对房地产开发企业而言,城市维护建设税的计税依据是其实际缴纳的营业税。

城市维护建设税的税率因纳税人所在的地区而有所差异:纳税人所在地为市区的,税率为7%,纳税人所在地为县城、镇的,税率为1%。

(3)教育费附加

教育费附加是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费,其计费依据与城市维护建设税相同。对房地产开发企业而言,教育费附加的计费依据是其实际缴纳的营业税。教育费附加的税率一般为3%。

(二)土地使用税

土地使用税是房地产开发企业在开发经营过程中占有国有土地应缴纳的一种税。计税依据是纳税人实际占有的土地面积。采用分类分级别的幅度定额税率,每平方米的年幅度税额按城市大小分四个不同档次,其中如广州这样的大城市为0.5元至10元(具体参见表)。

年应纳土地使用税=应税土地面积(平方米)×税率

(三)房产税

房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于出租的房产,以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房产,以房产原值一次扣除10%—30%后的余额为计税依据计算缴纳。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。

房产税采用比例税率,按房产余值计征,税率为1.2%;按房产租金收入计征的,税率为12%。

(四)企业所得税

企业所得税是对企业生产经营活动所得和其他所得征收的一种税。就房地产开发活动而言,企业所得税的纳税人即为房地产开发企业,所得税计算公式是:

所得税税额=应税所得额×税率

应税所得额=利润总额-允许扣除项目的金额

对开发企业而言,其利润总额主要是开发建设及经营期间的组收收入,其允许扣除项目为总开发成本和经营成本。房地产开发企业所得税税率一般为25%。

(五)土地增值税

1、土地增值税的概念

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收益的单位和个人,就其转让房地产所得的增值额为征税对象征收的一种税。

2、转让房地产取得的收入

纳税人转让房地产取得的收入,应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。可以是货币收入、实物收入和其他收入。但一般指货币收入。

3、土地增值税的扣除项目

计算土地增值税应纳税额,并不是直接对转让房地产所得的收入征税,而是对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税。这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额。

扣除项目包括:

(1)取得土地使用权所支付的地价款和相应的手续费。

(2)房地产开发成本,包括土地征用拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费等。

(3)房地产开发费用,包括管理费用、财务费用、销售费用。

但三项费用在计算土地增值税时,并不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除。具体扣除时,要看财务费用中的利息支出是否能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构的证明。

如果是,则财务费用中的利息支出允许据实扣除,但最高不能超过商业银行同期贷款利率计算的金额,而其他房地产开发费用则按照第1、2项计算金额之和的5%以内计算扣除。

如果否,则凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,则整个房地产开发费用按上面第1、2项计算金额之和的10%以内计算扣除。

(4)旧房或建筑物的评估价格。转让旧有房地产时,应按旧房或建筑物的评估价格计算扣除项目金额。

(5)与转让房地产有关的税金,包括营业税、城乡维护建设税、教育费附加、印花税等。

(6)财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按第1、2项之和的20%扣除。

4、土地增值税的税率

土地增值税实行四级超率(额)累进税率,从30%-60%。

(1)增值额未超过扣除项目金额50%(包括本比例数,下同)的部分,税率为30%;

(2)增值额超过扣除项目金额50%,但未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;

(3)增值额超过扣除项目金额100%,但未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;

(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

5、土地增值税的免税规定

有以下情形之一者,免征土地增值税:

(1)纳税人建筑普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的。

(2)因国家建设需要征收的房地产。

综上所述,土地增值税的计算步骤

例6-2:某房地产开发公司出售房地产得到收入40,000万元,其扣除项目金额为10,000万元,试计算其应纳土地增值税的税额。

解:

(1)计算增值额为:

40,000-10,000=30,000万元

(2)计算增值税与扣除金额之比:

30,000÷10,000=300%

增值税超过扣除项目金额200%,分别适用30%、40%、50%和60%四档税率。

(3)计算各档土地增值税税额:

a、增值额未超过扣除金额50%的部分,适用30%的税率,税额为:

1,000×50%×30%=150万元

b、增值额超过扣除金额50%但未超过100%的部分,适用40%的税率,税额为:

1,000×(100%-50%)×40%=200万元

c、增值额超过扣除金额100%但未超过200%的部分,适用50%的税率,税额为:

1,000×(200%-100%)×50%=500万元

d、增值额超过扣除金额200%的部分,适用60%的税率,税额为:

[3,000-(1,000×200%)]×60%=600万元

(4)土地增值税总额:

150+200+500+600=1,450万元

例6-3:某房地产开发公司建设普通标准住宅出售得到收入40,000万元,其扣除项目金额为35,000万元,试计算其应纳土地增值税的税额。

解:

(1)计算增值额为:

40,000-35,000=5,000万元

(2)计算增值税与扣除金额之比:

5,000÷35,000=14.28%

(3)判断土地增值税适用税率:

增值税未超过扣除项目金额20%,故该项目免征土地增值税。

4、借款还本付息的估算

借款还本付息的估算主要是测算借款还款期的利息和偿还借款的时间,从而观察项目的偿还能力和收益,为财务分析和项目决策提供依据。

一、还本付息的资金来源

根据国家现行财税制度的规定,归还建设投资借款的资金来源主要是项目建成后可用于借款偿还的利润、折旧费、摊销费用等;对预售或预租的项目,还款资金还可以是预售或预租收入。

1、利润

用于归还借款的利润,一般应是可供分配的利润中弥补以前年度亏损、提取了盈余公积金、公益金以及向投资者分配利润后的未分配利润。

2、折旧费

如果项目建设完毕后形成了一部分固定资产(如例6-1中的产生的价值5000万元的会所),在使用初期还无需更新,那么作为固定资产重置准备金性质的折旧基金,在被提取后暂时处于闲置状态。为了有效利用一切可能的资金来源以缩短还贷期限,可以利用部分新增折旧基金作为偿还贷款的来源之一,但以后应由未分配利润扣除归还贷款的余额垫回,以保证折旧基金从总体上不被挪用,在还清贷款后恢复其原有的经济属性。

3、摊销费

4、其他还款资金

5、预售或预租收入

二、还款方式和顺序

(一)国外借款的还款方式

按照国际惯例,债权人一般对贷款本息的偿还期限都有明确的规定。如按规定等额还本付息、等额本金偿还、BalloonPayment等方式。

(二)国内借款的还款方式和顺序

一般按照先贷先还、后贷后还,息高先还、息低后还的顺序,或按双方的贷款协议归还国内借款。

三、利息的计算

(一)借款时的利息计算

按照国家有关规定,在进行建设项目经济评价时,对当年发生借款的,假定借款在当年年中发生,按半年计息,其后按全年计息。每年应计利息为:

每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款÷2)×利率

例6-4某房地产开发项目,建设期为3年。在建设期第1年借款300万元,第2年借款600万元,第3年400万元,年利率为12%,试计算建设期贷款利息。

解:建设期各年利息计算如下:

第1年应计利息=(0+300÷2)×12%=18万元

第2年应计利息=(318+600÷2)×12%=74.16万元

第3年应计利息=(318+600+74.16+400÷2)×12%=143.06万元

故建设期贷款利息总和为:18+74.16+143.06=235.22万元

(二)还款时的利息计算

1、等额偿还额本金和利息总额时

2、等额还本,利息照付

四、借款还本付息表

房地产投资项目的借款还本付息表提供了项目的债务状况财务信息,描述了项目开发经营过程中债务本息的分布状况,为项目经营决策和财务决策、偿债能力分析提供了重要依据。但应注意,借款还本付息表只反映固定资产资金的借款本息,而没有反应流动资金借款本息。流动资金借款还本付息一般是每年利息照付、期末一次还本。换句话说,流动资金的利息列入了财务费用,而由于其本金在项目计算期末用回收的流动资金一次偿还,所以在此没有考虑流动资金借款偿还问题。

针对项目还本付息表,可进行如下分析:

1、分析项目债务清偿能力

2、协助安排短期贷款

3、研究资金筹措方案的合理性

例6-5某房地产开发项目,建设期为3年。第1年借款1000万元,第2年借款2000万元,第3年3000万元。项目建设完毕后开始销售,预计每年的销售收入足以还本付息。贷款方的条件是年利率为8%,建设期结束后5年内等额还本付息。试编制该项目的借款还本付息估算表。

解:(1)建设期各年应计利息:

第1年应计利息=(0+1000÷2)×8%=40万元

第2年应计利息=(1040+2000÷2)×8%=163万元

第3年应计利息=(1040+2000+163?+3000÷2)×8%=376万元

第3年末借款累计:本金+利息=6000+40+163+376=6579万元

(2)每期还本付息:A=P(A/P,i,n)=1648万元


事实证明,人工智能选股也跑不赢市场…… 2017-11-16 10:23:08

我们来看看风光问世的全球首只人工智能ETF基金AI Powered Equity ETF的表现。

这只人工智能ETF基金的创办者声称,基金不仅会超越人类经理人,更将击败大盘:“EquBot AI技术有能力模仿一整支股票分析师团队,而且7*24小时昼夜不停、全年无休,通过程序来消除人类分析上的错误和偏见。”该基金在IBM的AI平台Watson上运行模型。


这家EquBot公司的首席执行官、联合创始人Chida Khatua对自家的人工智能无比自信:“机器学习是人工智能最强大的应用之一,如同很多运用了算法程序的量化基金和其他工具一样,而他们有可能错失良机,有可能犯错。”

这都不算,公司另一个联合创始人、首席运营官Art Amador声称:“我们正在开创一个全新的投资类别,它将很快让投资者和咨询顾问在被动、主动和人工智能途径中多元化他们的投资组合。”

那么,两周过去了,这只号称能击败整个研究团队的人工智能ETF在真刀实枪的金融市场上的表现如何呢?

下图是这只EquBot AI ETF基金上市12个交易日以来的表现——很明显,惨输大盘,比标普500指数的表现足足低了3个点:

其实,它在刚问世时表现还是非常不错的。在10月18日之后的三个交易日内,这只AI ETF斩获了0.83%的回报率,而同期标普500指数上涨0.48%,纳斯达克综合指数涨幅为-0.42%。

美银美林首席投资策略师Michael Hartnett表示:“该基金的推出时机非常有利,科技基金获得了38周内最大的资金流入。”

当然,它才诞生两周,我们需要拿出耐心,观察它是否真的有潜力作出更好的选股决策。

华尔街见闻此前对这只基金有过介绍。AIEQ由旧金山EquBot公司推出,该公司是IBM全球创业者计划的一部分,并与ETF Managers Group合作,利用IBM Watson超级计算机进行大数据处理,并分析美国境内投资机会,对股票投资进行主动管理。

据媒体报道,AIEQ利用人工智能和机器学习,对全美6000多家上市公司进行分析,构建上百万份资料和众多金融模型,从当前经济形势、未来趋势以及公司重大事件等方面进行深度分析后,再挑选出包含70支股票的投资组合。

股票选好后,将由ETF Managers Group的一个基金经理团队对投资组合进行再权衡。

AIEQ当前的规模仅700万美元,但费率为0.75%,比被动ETF的平均费率0.58%要高,不过略低于主动性ETF平均0.85%的费用。

中铁总大举推进铁路局公司制改革 4家铁路局名称变更获通过 2017-11-16 10:21:44

“公司制改革是中铁总改革中最核心的部分,而今年9月份印发的《中国铁路总公司关于全面推进铁路局公司制改革的意见》,不仅在改制形式、公司治理、土地使用权等方面提出具体要求,还做出具体时间规划,即18个铁路局将在11月底完成公司制改革中工商变更的部分,2018年起全面按照新的机制运行。可以说,当前中铁总旗下铁路局公司制改革已明显加速,并进入到实质性阶段。”来自民生证券交通运输行业的一位研究员近日向《证券日报》记者表示。

据了解,中铁总的改革计划将分为三步走,第一步是将包括中国铁路建设投资公司、中国铁道科学研究院等在内的非运输类企业进行公司制改革,第二步是让全国18家铁路局进行公司制改革,第三步则是对中铁总进行公司制改革。而从现阶段来看,改革的第二步即将完成。

据国家工商总局公告,中铁总所属的成都、南宁、西安、沈阳4个铁路局的名称变更已经通过核准。这是中铁总正式启动公司制改革之后,首批通过名称变更核准的4家铁路局。


除了上述4家铁路局名称核准通过外,在铁路系统内部发布的各种信息显示,济南、昆明、兰州、南昌、郑州、太原6家铁路局已公开使用“中国铁路***局有限公司”的名称,青藏铁路公司也已经使用“中国铁路青藏集团有限公司”的名称。也就是说,在中铁总旗下18家铁路局(公司)中,正式、非正式进行名称变更的铁路局总数已达到11家。

中国铁路总公司总经理陆东福表示,推进公司制改革,是消除制约国铁发展的体制弊端、实现从传统运输生产型企业向现代运输经营型企业转型发展的必然选择。

陆东福强调,推进这一改革,既为铁路发展搭建了新平台,注入了强大内生动力和市场活力,创造了难得历史机遇,但同样也提出了严峻挑战。因此,要牢牢把握公司制改革的基本原则,抓好公司制改革的重点任务,加快构建公司法人治理结构,建立以公司章程为核心的制度体系,以制度建设带动机制建设,推动形成符合《公司法》要求的决策机制、运行机制和监督机制。

业内人士认为,公司制是企业脱离政府管理走向市场的过程。中铁总只有先实现真正的公司制,完成市场化改革,在保证同股同权、有现代的公司治理以及严格的内外监督等条件下,才能有效推进混合所有制改革。

大厂“吃鸡”战局引爆 大逃杀手游日趋白热化 2017-11-16 10:13:24

《绝地求生》爆红,中国玩家占半

“大逃杀”玩法在Steam平台孵化成熟,受到玩家热烈追捧。大逃杀”类型游戏起源于日本电影《Battle Royale》,电影奠定了“大逃杀”两大基础要素:

白手起家:跳伞登岛,装备靠捡

适者生存:毒圈缩小,一人吃鸡

PC游戏方面,Steam平台上的《武装突袭》DayZ Mod、饥饿游戏Mod和《H1Z1》不断发展完善“大逃杀”游戏玩法。结合此前PC端最成功的FPS类游戏《CS》和沙盒类游戏《GTA》元素,2017年3月,bluehole开发的《绝地求生大逃杀》上架Steam,受到玩家热烈追捧,上线3月销售额超过1亿美元,17年8月在线人数超越《DOTA2》位居平台第一。

图:上线以来《绝地求生大逃杀》日在线玩家数


大逃杀类型尤其受到中国玩家热爱,主播捧红的第一款大作。其实游戏作者布莱登·格里尼的前作《H1Z1》在发布后就被中国玩家占领,但彼时中国玩家群体仍只是部分核心玩家;而后发布的《绝地求生大逃杀》在玩法上自由度更高,制作更加成熟,内容上暴力程度有所下降,立刻获得了同是核心玩家的国内游戏主播的青睐。16年直播元年后国内游戏直播市场高速发展,流量已初步积累,《绝地求生大逃杀》此时入场正巧一把火点燃用户热情,观众迅速转向玩家。可以说《绝地求生大逃杀》是第一款主播捧红的大作。至2017年9月底,中国玩家占比已经达到42%,并且趋势依然向上。

图:《绝地求生大逃杀》各国玩家占比,中国玩家接近一半


“大逃杀”杀入移动端,带动FPS热潮

PC端大逃杀游戏成本高,移动端有望大大降低游戏成本,扩展玩家规模。目前受核心配件涨价影响,《绝地求生大逃杀》主流PC台式机花费需8000元左右,游戏软件售价98元/份,为保证海外服务器稳定连接,玩家极有可能还会支出24元/月的加速器费用。较高的游戏门槛甚至迫使部分游戏玩家回流网吧进行游戏,而移动端的推出有望大大降低游戏门槛,且外挂问题较少,能够迅速扩大玩家规模。

表:主流射击网游门槛对比


移动“大逃杀”时代来临,国产“大逃杀”手游即将爆发。随着大逃杀题材端游火爆,国产手游纷纷加入大逃杀战场,在安卓和IOS游戏榜单上,大逃杀品类游戏已经将长期霸榜的《王者荣耀》拉下冠军宝座。市场对大逃杀手游热度急剧上升。

图:大逃杀类型游戏打入安卓和IOS端游戏榜前列


“大逃杀”有望带动FPS/TPS新热潮,手机射击游戏拥有广阔空间

触屏射击操作逐渐被玩家接受。MOBA手游《王者荣耀》的爆款证明手机触屏操作一样可以发出重度游戏中相当复杂的指令,且“大逃杀”游戏过程不确定性强,重在策略协作,相对传统FPS对射击精度要求大大下降。
射击类游戏用户群体不再限于男性。传统射击类游戏代表为《CS》《CF》《坦克世界》,均为军事题材,画面偏向写实,玩家主要为男性。任天堂的《Splatoon》系列,画面时尚,且以涂鸦而非杀人作为攻击手段,暴力程度大大降低,尤其受女性玩家欢迎。

图:全触控模拟双摇杆+功能键已经满足重度电竞操作需求

图:《Splatoon》画面绚丽,暴力度底,吸引女性玩家

小米打响吃鸡战争第一枪,网易紧跟

大厂旗下“真·吃鸡”手游重磅推出,蹭热点游戏退场。近两月各种粗劣蹭热点的“假吃鸡”手游频频打入各大应用平台榜单,虽然很快就被玩家识破,但这种现象也反映出市场对于移动吃鸡的热情。现在玩家们终于迎来了大厂真正的大逃杀手游。

目前大逃杀类手游研发走两种路线:

1)  对现有游戏更新大逃杀模块。以快求胜,力求拿到先手优势。以《球球大作战》《穿越火线》《全民枪战2》为代表,在原有的多人同时在线和FPS射击类游戏基础上,更新大逃杀模块,添加“毒圈”、“跳伞”、多人竞技等大逃杀元素,力求快速覆盖新兴领域。优点在于研发成本低,反应速度快。但是非原生研发的大逃杀游戏在游戏体验方面存在较大劣势,甚至部分游戏仅以大逃杀为噱头,因此难以抓住核心玩家。

2)  研发全新大逃杀游戏,以质为本,抓住PC核心用户。小厂商先行,在8-10月间陆续推出多看正真意义上的原生大逃杀手游,如《放逐游戏》《丛林法则》等,但目前受制于研发实力,游戏体验方面仍不能令人满意。进入11月,大厂研发的大逃杀纷纷出路,西山居/小米互娱的《小米枪战》和网易的《荒野行动》在游戏画质、模式和游戏平台服务方面均已达到较为成熟的水平,移动“大逃杀”时代正式来临。

表:目前国内主要的大逃杀手游


《小米枪战》:由西山居研发、小米互娱发行的大逃杀类手游,也是小米电竞首款战略级产品。游戏利用虚幻4引擎打造了精致的地图画面、写实的枪战场景。11月2日《小米枪战》iOS版上线,上线仅30小时就升到IOS免费榜第一名。

图:《小米枪战》画面:目前游戏对于手机配置要求较高,安卓端高通835的手机才能开启极限画质

图:《小米枪战》地图:目前最多容纳60人同场竞技

图:《小米枪战》支持4人好友组队开黑,还能互相救助,支持实时语音

《荒野行动》:是由网易游戏出品的百人竞技手游  ,做到了容纳100人开局对战。 3D无缝大世界,容纳多人开局对决。 跋涉山峦旷野,探索城镇村郊。组队开黑,战术配合花样迭出;枪械种类自由搭配,更有多种配件强力升级;针对手机端精心设计多种操作模式,提供非常射击体验。11月3日上线,目前反超《小米枪战》位居IOS游戏免费榜第一名。

图:《荒野行动》画面:唯美的西部写实游戏画面,3D立体的视觉体验

图:《荒野行动》地图:目前最多容纳100人同场竞技,达到端游同等水平

图:《荒野行动》画面:多样化的枪械、零件,模拟真实的射击手感

图:《荒野行动》组队模式:支持语音配合,各方面玩法功能已达到PC 水平

图:《小米枪战》和《荒野行动》百度指数,《荒野行动》反超

腾讯大逃杀手游即将推出!

腾讯一方面力求抓住PC端《绝地求生大逃杀》代理权,另一方面抓紧布局手游大逃杀。《穿越火线》8月更新了跳伞模式逐步像大逃杀靠拢。而在11月4日上线神秘页面预告11月8日一款新的重磅游戏,极有可能就是腾讯新出炉的原生大逃杀手游。

图:腾讯神秘“吃鸡”游戏

至此,头部大厂已经全面进入大逃杀战场,留给其他厂商的时间不多了。究竟最终谁能吃鸡呢?让我们拭目以待。