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金准数据中国长租公寓研究报告 2017-04-22 10:07:51

中国长租公寓类市场从2014年开始,在金融资本的推动下,已经渡过了初创期,接下来将进入快速发展的规模性市场增长期。
最近,中国著名证券研究机构国泰君安证券的侯丽科、申思聪、卜文凯联合发布了长租公寓市场的长篇深度研究报告。报告关于长租公寓市场的发展最新发展态势、商业模式和市场品牌竞争局势等方面都做了全方面的分析。
下面我们来看这篇报告的主要内容。
1投资逻辑
在政策支持下,长租公寓作为地产细分子行业之一,迎来黄金发展时期,有望成为地产领域的下一个风口。随着政策层面对于住房租赁市场支持的顶层制度出台,地方政府陆续出台了一系列支持住房租赁市场发展的政策,尤其是鼓励机构参与住房租赁业务,政策迎来黄金期。
市场尚未认识到长租公寓行业巨大的市场容量和市场增速,而且在重资产运营模式下,对长租公寓的扩张能力和盈利能力都存在着较大的质疑。而我们认为:
1)不论从供给层面还是需求层面,长租公寓市场都面临着巨大的发展空间,而在市场格局尚未形成的情形下,潜在的龙头运营商有着较大的投资机会。从需求层面来看,随着租房群体对于租房质量要求的提高以及居住观念的转变,对于机构提供的租赁房源需求将逐渐上升,至少是千亿级租金的市场,而对机构提供的房源需求数量约为1000万间左右;而从供应层面而言,预计到2020年长租公寓的房间数量为1000万间,假定2016年底该数量为200万间,到2020年的年均复合增速达到50%,空间和增速都超出市场预期。
2)资本助力之下,长租公寓的扩张能力和运营能力都将得到极大的提升,随着政策支持力度的加大,新的金融工具有望帮助长租公寓加速轻资产化。另一方面,国内独特创新的居住社交生态圈模式有望实现新的突破。根据我们不完全统计,已经有20余家长租公寓相关公司赢得近35亿元的融资,预计后续资本市场的投资仍将持续,另外类REITs金融工具的推出也大大增强了长租公寓运营商的扩张能力。在租金为本的运营模式下,国内独特的居住社交生态圈的模式有望成为运营商新的发力点,抢占租后服务的市场,从而增强客户黏性,获得更高的议价能力。
长租公寓市场仍然存在着许多瓶颈,我们认为市场将来的龙头将从突破这些瓶颈的运营商中脱颖而出。具体而言,包括市场竞争激烈、产品同质化严重,资金成本较高、盈利空间较低,资产的质量和价格之间的矛盾三个瓶颈。
综上,我们推荐具有较强的资金实力和较优质的房源,在长租公寓领域有着较长时间探索和较多运营经验的房地产开发商及房地产中介服务商;在集中式公寓方面,魔方公寓由于其丰富的产品特性,较为雄厚的资金实力,已经成为行业“独角兽”,预计后续能够继续夯实龙头地位;在分布式公寓方面,自如依托其中介服务商的背景和资源,预计未来仍能保持较高增速。
此外,我们对国内长租公寓的商业模式和未来发展方向也做出了自己的思考。具体而言:
国外的长租公寓运营商如EQR主要以资产增值和租金来源为主的模式。美国最大的长租公寓运营商EQR依托美国成熟的REITs市场,通过大规模的融资在上市前十年快速扩张,低价积累了大量的优质房产;而2002年以来通过剥离低收益资产,在经历了近十年的调整期后盈利水平再次回到高点,资产质量也进一步得到优化,获取了较高的租金溢价和入住率。而EQR近几年的营业收入全部来源于租金收入。
国内长租公寓的运营模式预计将以租金为本,服务为王。1)国内长租公寓运营商一方面面临着资金的掣肘,另一方面长租公寓起步较晚,在优质的公寓资源获取方面难度较大,因此难以实现资产增值的模式。而长租公寓品牌尚未规模化运营之前,租金仍然是最重要的收入来源,因此将以租金为本。2)在整体盈利水平较低的情形下,租后服务是长租公寓运营商另一重要的收入来源。
借鉴国外运营商的发展经验,结合国内实际情形我们认为国内长租公寓未来发展方向主要包括精细化和差异化、社区化和平台化、金融化和信息化。①精细化和差异化包括客户群体的细分和产品切入,目前国内长租公寓对应的客户群体和提供的产品同质化严重,需要通过更精细的产品和差异化的服务脱颖而出;②社区化和平台化主要是打造居住和社交生态圈,对于客户聚集和客户黏性的培养至关重要,也是未来收取租金溢价和租后服务收入的前提条件;③金融化和信息化主要为了解决长租公寓的规模化运营问题,长租公寓运营商本质是资产管理平台,金融化和信息化是运营商实现轻资产输出和提高运营能力的必要保证。

图1:本文整体研究框架
2天时地利人和,长租公寓迎来黄金发展时期
天时:政策扶持正当时,商改住大势所趋
政策出台文件专门扶持租房租赁产业链的发展,并明确加快机构化、规模化租赁企业的发展,预计具体扶持政策将陆续出台。2016年6月,国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,明确培育和发展住房租赁市场,从顶层设计角度明确指出培育市场供应主体,并将加大政策支持力度,优惠力度之大、覆盖租房租赁产业链之广为租赁市场的发展打开了通路。在2017年中央经济工作会议报告中也明确提出,加快机构化、规模化租赁企业的发展,在2016年的经济工作会议报告也明确将鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。
表1:在去库存背景下,房屋租赁政策持续加码

在住房租赁市场顶层设计文件出台之后,全国各地区政府纷纷响应。商改住大势所趋,长租公寓迎来黄金发展时代。根据品橙旅游的统计,在国务院办公厅纲领性文件出台后,已有包括甘肃、海南、河北、辽宁、四川等十余个地方做出响应,给予租房市场相应的政策支持。国务院《意见》中明确指出,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。而地方出台的具体文件也明确支持商改住的实行,长租公寓发展的资源层面得到政策支持。
政府政策支持主要从市场、金融、财政等角度给予住房租赁市场支持。
①市场方面,商改住全面铺开,鼓励租售并举的制度,并大力支持租赁房屋的建设与发展;②金融方面,允许提取公积金支付房租,开展REITs试点,给予住房租赁市场金融支持等;③财政方面,对于住房租赁市场给予一定的税收优惠等。
表2:各省份纷纷出台文件支持租赁市场发展,长租公寓迎来黄金发展时期

核心一二线城市土地出让设置的自持比例的要求,也为长租公寓提供了潜在的市场空间。在上海和北京都已经先后出现了住宅用地出让时,开发商必须自持一定比例,不得对外销售的情形。2016年12月,北京出让的三宗“限房价竞地价”的地块中,均由开发商100%自持,开发商摇身变为大房东。
地利:行业蓬勃发展,整体供不应求
(1)长租公寓的客户群体
长租公寓,是向特定人群提供长期居住空间和居住服务的产业,整体面向中端到高端客户群体。根据中国饭店协会公寓委员会发布的《2015年度长租公寓发展报告》,长租公寓,是向特定人群提供长期居住空间和居住服务的产业,顾客以本地工作、生活人口为主。按照月租金的多少,公寓可分为服务式公寓(一般月租金高于2倍当地社会平均工资)与青年公寓(一般月租金低于2倍当地社会平均工资)两类。其中,服务式公寓的主要客户群体为高端人群和涉外顾客,青年公寓的主要客户群体为普通白领甚至蓝领。
图2:服务式公寓主要面对高端及涉外人群 图3:青年公寓主要面对普通白领、蓝领、学生

长租公寓的租金相较于周围同地段出租房屋有一定的溢价率。由于长租公寓面向的客户群体以中高端为主,且与普通租赁住房相比提供更加多元化的服务,新的创意、新的品质和新的社交方式的推出使得长租公寓相较于周边租赁房有着更高的溢价。60平米以下的户型中,如You+北京苏州桥店每平米溢价率为115%,优客逸家成都市辖区溢价率为50%,蘑菇公寓上海徐汇区溢价率为151%,新派公寓北京CBD旗舰店溢价率为48%。
表3:长租公寓租金相较于同地段出租房屋有一定溢价率(2017年2月10日)

(2)需求端测算
长租公寓主要面向中高端群体,随着人们对生活质量的需求不断提高,对于长租公寓的需求越发旺盛。对于需求端我们主要测算需求人群所能带来的营业收入,测算公式为:市场租金收入=租房人数*机构提供房源比例*人均租金*(1+长租公寓租金溢价率)。我们以公开数据为准,测算均衡状态下长租公寓的需求情况。
据粗略测算,在均衡状态下,我国长租公寓需求端所能带来的租金收入至少为2000亿。①根据住建部的数据显示,目前我国通过租赁市场解决人口达到1亿以上,年租金突破1万亿元。②跟据中国房地产业协会的资料显示,在许多发达国家和地区,机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%~30%,即使取20%这一较低的比例,我国机构出租房源租金能够达到2000亿。③考虑到长租公寓相对于周边地区租金更高,具有一定的正溢价率,通过需求测算的租金将更高。
从房间数量上来讲,长租公寓需求大约需要1000万间,市场呈现绝对的供少于求的情形。假设20%的租房人口选择长租公寓,每间租住人数为2人,则1亿租房人群需要1000万间长租公寓,而根据中国饭店协会公寓委员会统计,2015年底的长租公寓数量仅为100万间,2016年底估计在200万间,呈现高速增长且严重供不应求的态势。
(3)长租公寓的供给端
长租公寓按照房源性质分为集中式公寓及分散式公寓。
①集中式出租指的是企业通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业,通过精细化的设计、改造与装修,并采用标准化的品牌与服务,最后对外整体出租公寓的模式,与经济型快捷酒店开发模式有诸多相似之处,典型企业包括YOU+青年公寓、魔方等。
②分散式出租则指的是企业从分散的房东处获取物业,再通过精细化和标准化装修,最后对外出租的模式,典型企业包括蘑菇公寓、自如友家等。
表4:集中式出租与分散式出租的对比

表5:市场主要参与者信息一览(2017年2月11日)

(4)供给端测算:千亿级市场,百亿级利润
长租公寓现在整体供应较小,未来将迎来巨大且高速的发展空间。对于供给端我们选择的测算公式为:市场净利润=长租公寓间数*单间营业收入*(1+租金增长率)*净利润率。我们以世联行公告中测算的数据为基准,以2016年为基期,对2020年行业的发展空间进行测算:
①长租公寓间数预计在2020年将达到1000万间。根据中国饭店协会公寓委员会统计,预计2020年底品牌公寓会超过1000万间,市场占有率超过10%,将出现5-10家公寓数量超过100万间的品牌公寓企业。预计2016年底将达到200万间。
②单间年度营业收入约为1.8万元,折合为1500元/月/间,而根据长租公寓面对的群体来看,租金收入应当高于这个数据。根据世联行的测算,13万间带来的年营业收入约为23.4亿元,折合约1.8万元/间/年,尽管我们认为单间年收入会超过1.8万元,谨慎起见,我们仍以此作为基期收入数据。
③平均租金增长率预计增长率在5%,而核心城市整体租金回报率处于较低水平,后续租金成长空间较大,预计增速将高于此水平。根据中原地产二手住宅租金指数的数据,在上海、北京、深圳、广州、天津、成都六城中,近9年租金增速最高为上海近7.9%,最低为成都仅1.3%,其余城市在5%~6%的增速,因此后续我们整体取5%的增速。
图4:6个城市平均租金增速约为5%

图5:租金回报率(%)整体较低,增长空间较大

④长租公寓业务的净利润率在稳定阶段预计为12%。根据世联行的公告,其拟投资的长租公寓业务净利润率约为12%,此数据与资源获取能力和运营管理能力关系较为密切,由于缺乏更准确的数据来源,我们以12%为基准,且预计这一数据后续变化不大。
图6:长租公寓需求至少2000亿规模,供给对应2200亿,年均复合增速50%
根据上述假设测算,到2020年长租公寓市场潜在营业收入近2200亿元,总体净利润规模在250亿元左右。上述测算整体偏保守,由于长租公寓面向群体偏高端,因此租金收入和增速大概率将高于基准值。而2016年底估计长租公寓仅200万间,到2020年的1000万间尚有很大空间。
3)人和:资本助力,潜龙在渊,鱼跃升天
资本的青睐助力长租公寓市场的崛起,二十余家相关公司赢得近35亿人民币的融资。其中魔方公寓一枝独秀,在2016年4月得到了C轮近3亿美元的投资,根据投资观察界的报道,此次融资后,魔方公寓估值将超过10亿美元。政策逐渐对机构参与租赁市场的支持力度逐渐加大,加上长租公寓巨大的市场空间,资本对于长租公寓市场的追逐预计仍将持续,未来长租公寓的龙头必将脱颖而出。
表6:资本支持下,长租公寓迎来飞速发展

长租公寓市场鱼龙混杂,但尚缺乏真正的行业龙头,市场大格局依旧尚未形成,龙头将迎来巨大的市场红利。除了创业公司以外,地产开发商、地产服务商、酒店运营商都纷纷涌入长租公寓这片有待开发的市场,根据中国饭店协会公寓委员会统计,到2015年底,国内拥有规模公寓企业超过500家,而预计未来将会出现5-10家公寓数量超过100万间的品牌公寓企业。现在管理规模最大的分散式公寓如相寓、自如,其规模在几十万间左右的水平,集中式公寓管理数量将更低,市场还有很大的提升空间。因此谁能成为长租公寓行业的龙头,谁就能尽享巨大的市场红利。
3长租公寓发展瓶颈——突破者得天下
行业竞争激烈、盈利模式模糊、资源获取困难是长租公寓发展所必须突破的三个重要障碍。尽管长租公寓坐享天时地利人和,但是由于其本身处于发展初期,行业本身有许多问题仍待解决。①广阔的市场空间使得长租公寓行业竞争尤为激烈;②重资产模式以及缺乏相应的退出机制,使得长租公寓盈利模式模糊,缺乏能够大规模复制的模式;③土地成本高居不下,以及追求资源与成本的平衡也是长租公寓所必须克服的困难。
市场端:参与主体众多,竞争激烈
市场参与主体众多,各有优劣。既有专注于长租公寓的专业化机构,也有房地产中介服务商的参与,而房地产开发企业和经济型连锁酒店也凭借其本身的优势也逐渐参与到行业的角逐之中。
表7:长租公寓的主要参与者:创业类公司,房地产开发商,和房地产服务商、经济型连锁酒店

虽然市场参与者众多,但是市占率总体并不高。根据中国饭店业协会公寓委员会统计,2015年底国内拥有规模公寓企业超过500家,公寓数超过100万间,预计2016年底数字将达到200万间。规模最大的长租公寓品牌自如,到2016年9月管理房间数已经达到25万间,但相比与其他规模较大的品牌如魔方公寓截止2016年底为2.2万间,优客逸家管理房屋数近3万间,行业集中度整体偏低,处于抢占市场份额的阶段。
长租公寓的未来市场仍然集中在核心一二线城市,大量机构运营商集中在少数城市,将进一步导致竞争加剧。长租公寓面对的客户群体决定了其市场主要集中在人口吸引力较强并且经济较为发达核心一二线城市。自如友家主要在北京、上海、深圳三个城市开展业务,魔方公寓覆盖较广,已经覆盖了包括北上广深、南京、武汉、杭州、苏州、成都等15个城市,优客逸家覆盖了成都、武汉、北京、杭州四个城市,YOU+以北上广深四城为主要城市。众多参与者在有限的数个城市布局将加剧行业的竞争程度。
图7:长租公寓主要布局于一线和发达二线城市

资金端:重资产运营为主,金融属性较强
国内市场的长租公寓现阶段以重资产运营为主,有着较强的金融属性。前期一次性投入规模较大且集中,而之后有较为稳定的现金流收益。长租公寓运营商类似于“二房东”的角色,在收房的过程中将一次性支付一定数额的押金及租金,而在装修过程中还需一次性支出装修款,因此在前期将有较高数额的一次性支出,以重资产运营为主。而装修完成后,未来的现金流入主要是一次性收取的押金以及固定周期的租金流入和管理费用等,具备贴现融资的基础。
国内尚未推出正式的REITs产品,长租公寓运营缺乏退出机制,品牌输出能力较弱,并不具备轻资产的能力。长租公寓规模化的发展需要沉淀大量的资金,而如何快速收回前期的投入,除了加快运营和回收能力以外,将产品资产证券化也是一个重要的发展方向。而国内由于政策、税收等多方面的制约,尚未出现正式的REITs产品,退出机制的缺乏,资金的占用是制约长租公寓品牌规模扩张的重要因素。
大部分长租公寓尚处于“烧钱”阶段,未实现真正的盈利,长租公寓整体租金回报率较低也是行业的痛点所在。根据网易房产报道,万科高级副总裁谭总曾表示,万科长租公寓的租金收益率只有2%左右,除去税费只有1.5%的收益;对于链家,长租公寓收入中70%是拿房成本,再加上15%的装修分摊、10%的运营成本、5%的税收,长租公寓的利润几乎为零。因此长租公寓整体盈利模式仍处于探索阶段。盈利模式不明晰也是整个行业的痛点所在。
资产端:资源与价格之间的矛盾,难以协调
对于长租公寓的资产端,资源与价格之间固有矛盾的平衡,成为长租公寓运营商的关键。尽管我国商业物业整体呈过剩情形,但核心一二线城市优质地段的商业仍较为稀缺,集中式公寓将面临较高的拿房成本;另一方面,长租公寓解决的是中高端人群对生活质量和社交活动的追求,因此房源的地段就显得犹为关键,地段较偏僻区域虽然收房成本较低,但可能面临需求不足所导致的高空置率或低租金差等问题。因此,收房阶段资产端的资源和价值难以兼得。
长租公寓运营商做大租金差是关键所在,即能够以较低的成本收房并以较高的价格出租,规模化扩张需要运营商有较强的议价能力和高超的运营能力。1)较强的议价能力体现在运营商本身能够提供较为优质的房源,如房地产开发商在获取土地时承诺的自持房源,酒店连锁本身能够将部分酒店物业改装成长租公寓;2)高超的运营能力除了压缩管理成本,提高运营效率以外,客户黏性和增值性服务也是扩大租金差的关键所在。
4长租公寓商业模式的探讨
美国经验:“资产增值+租金”,从扩张到再聚焦
美国最大的出租公寓运营商是EQR(Equityresidentialproperties),市值规模近230亿美金。根据最新的公告,2016年底公司在美国7个州共计近300处物业,超76000套公寓。2016年实现收入24.26亿美元,其中营业收入几乎全部来自租金收入,营业利润8.56亿美元,市值规模近230亿美元。
美国EQR的发展历程为国内长租公寓的发展方向提供了很好的借鉴,EQR经历了快速扩张到精耕细作两个阶段。
(1)第一阶段(1991-2002),快速扩张。公司在1993年上市以来经历了规模快速扩张的阶段。自1993年上市以来,EQR的规模迅速扩大。1993年上市时,EQR仅有69处物业、2.2万套公寓;此后的5年间,EQR共斥资106亿美元进行收购。至1998年,已经拥有654处物业、18万套公寓;2000年,规模进一步扩大到1104处物业、23万套公寓。同期租金收入和营业利润也维持大幅增长态势,营业利润率维持在高位。
图8:营业收入经历了两个阶段

图9:营业利润和利润率也经历了两个阶段

(2)第二阶段(2002-至今),精简业务,聚焦核心区域。公司从2002年开始租金收入进入平稳时期,营业利润率大幅下滑,进入精简业务阶段。根据彭博的数据统计,2007年公司在全美25个区域拥有580处房产,到2013年缩减为11个区域的403处房产,到2016年进一步精简到7个州的300处房产,99%的房产集中在加利福尼亚州、华盛顿特区、纽约都会区,西雅图、塔科马港市、波士顿地区,整体业务大幅度精简,集中运营核心区域的房产。
第二阶段初期先经历营业收入和利润率双双下滑的阶段,在业务收缩调整一定时期后,由于整体租金的上涨和运营能力的增强,盈利能力再次回升。从2002~2013年,租金规模停滞不前,但利润率却呈现明显下滑趋势,于此同时,单位租金在经过短暂调整后逐渐上行,而房产数量和房间数量逐渐缩减;到2013年以后,单位租金保持平稳增长,而盈利能力又再次回到较高水平。
图10:单位租金在之后呈上升趋势

图11:第二阶段物业数量呈下降趋势

在资金方面方面,EQR规模化扩张的背后,是利用美国独特的REITS条件进行频繁的融资行为。根据《地产》杂志发布的《美国REITS大起底》中的数据,在1996年-1998年,EQR几乎每月融资一次。初期,EQR更倾向于通过股票增发融资,1997年后EQR转向债券市场,1996年-2007年的十年间,EQR共在债券市场上融资51.95亿美元。至今,EQR仍然综合使用多种融资手段,以获取扩张所需的资金。至2016年5月,公司债券的加权平均到期时间为9年,在所有公寓公司中最长,并大约有4.5亿美元现金在手。
图12:EQR频繁借助资本市场进行融资

在资产端方面,EQR向区域聚焦,通过剥离低收益资产的手段聚焦核心市场。经历20世纪90年代后期的房地产低迷的环境后,EQR开始梳理内部资产,将更多注意力放在核心市场中的业务。纽约、波士顿等六个核心市场的占比上升到95%,而非核心市场的占比下降到5%。采取聚焦核心市场的策略,是因为这些城市土地稀缺、政府管制严格、住房需求高、人口特征所导致的租房倾向高等众多因素,导致了核心城市租金上升。
图13:2000年以来EQR向核心市场集中

正是因为资产端向核心市场的聚焦,使得公司的营运能力进一步提高,租金水平稳步上行,也铸就了公司较高的入住率水平。一方面公司通过出售低价收购的公寓获取资产增值收益,另一方面,区域聚焦在提高运营效率的同时,大大提升了公司的租金获取能力,公司也同时在积极收购核心区域的物业,根据公司2015年年报,公司在2015年完成了7项收购,花费了8.35亿美元购置了1546间在纽约、西雅图、南加州和旧金山的公寓。2016年预计将花费10亿完成核心城市2244间公寓的收购。
图14:EQR入住率一直保持较高水平

图15:通过大量售出单元精简业务范围

产品细分方面,EQR提供多种类型的产品,针对细分市场客户的不同需求,增强客户黏性。根据《地产》杂志的报道,EQR提供三类产品:花园式洋房(Garden)、中高层住宅(Mid/High-Rise)和军队住地,并针对不同层次的客户:白领、蓝领、学生、老人,甚至驻扎在军事基地的军官和家属、大学年轻教师、企业外派员工和实习生提供不同类型的产品。遍布多个城市以及众多可选择物业,使其成为机构客户的租房首选,当租户由于工作等原因从一个城市迁徙到另一个城市时,也能够轻松找到提供相同品质的住所。
增值服务方面,EQR提供了便利的租住服务以及多种适应性服务、居住辅助服务。如搬家服务和家具折扣,均与特定的服务商合作进行,在搬家业务上和zipcar合作,在家具合作上EQR选择了CortFurniture。适应性服务主要体现在:1)租户在生活改变的情况下,例如工作地点改变、家庭计划变化,EQR都会提供配合改变支持,可以允许租户更换房间和改动租期。2)允许租户最多以20%的租金,用于未来购房。只要租户租期超过一定年限,并且在租房期间购买了指定开发商的房子,就可以获得最高20%的租金返还用于购房,因此,租户租住公寓的时间越长,积累的购房款就越多,这一活动留住了大量租户。
国内模式猜想:租金为本,后服务为王
国内长租公寓短期内尚难以实现轻资产运作,因此预计在规模化的市场龙头出现之前,短期内收入来源仍然以租金差为主。1)国内长租公寓的客户群体尚在培育期,尽管潜在客户群体数量众多,但是真正实现大规模的机构运营尚需时日,客户群体规模偏低使得市场短期内仍以租金差为主要收入来源。2)运营商通过租金差实现盈利,通过其他模式实现突破是未来长租公寓的发展方向。
预计国内REITs市场成熟尚需时日,难以复制美国EQR的成熟路线,租金收入只能维持生计,实现突破还需另辟蹊径。由于税收和法规方面的限制,目前中国还没有严格意义上的REITs,现有的产品大多是私募性质的债券、资产支持证券(ABS)等类REITs产品,主要集中在商业地产领域,如中信启航专项资产管理计划、海印股份资产证券化产品等。住房租赁领域证券化方面则发展的较为初级,目前尚未出现成熟的证券化或类REITs产品。
资金端和资产端仍是国内长租公寓运营商亟待突破的两大瓶颈,具有开发商背景的品牌具有资金优势,而具有中介服务背景的地产服务商具有一定的资产端优势。1)资金端而言,国内长租公寓运营商尚缺乏较为通畅的融资渠道,对于大规模的扩张和收购形成阻碍,具有房企开发商背景的长租公寓品牌如万科泊寓等在资金端占据优势。2)资产端而言,优质的公寓资产最终仍将聚焦在少数具有人口、产业、资源优势的核心一二线城市,在这些城市获取高性价比的资产是未来长租公寓运营商的核心竞争力。相比之下,具有中介服务背景的地产服务商具有一定的资产端优势。
我们预计,国内长租公寓的突破点还在于“后服务”业务的全面开花。根据第十二届中国地产金融年会的会议报道,长租公寓实际上是“一场睡在哪里的战争”。在居住环境日益固化的核心一二线城市,年轻群体对于住房的诉求正在悄然变化,便利、身份、健康、情感等综合在一起构成年轻群体的新的“居住生态圈”,而这些无形形成的“生态圈”难以定价,因此品牌运营商能够为提供类似服务而获得较高的定价能力,相应群体愿意为这样的居住生态圈支付较高的溢价。
5长租公寓未来发展模式的展望
客户群体方面,差异化和精细化是品牌战略的关键
国内市场长租公寓市场定位趋同,客户群体同质化现象较为严重。长租公寓面对的重要客户是年龄层在20~29岁的青年群体,其特征越来越强调个性,有着很强的群体意识。而大部分国内长租公寓,尤其是青年公寓主要为这些群体服务,导致整个行业提供的服务趋于同质化,服务对象趋于同质化。
表8:主要青年公寓运营商的理念,同质化现象较为严重

魔方公寓在市场细分方面走在前列。根据魔方公寓官网报道,魔方公寓不仅推出了针对企业基层员工的B2B企业公寓9号楼,还将发布针对中高端的轻奢公寓MORE,以及本身面向中低端需求的魔方公寓,多品牌战略帮助公司准确的切入细分市场,为不同的目标人群提供精准的服务,大大地提高了公寓住户的需求黏性,增大利润空间。
而相比之下,其他青年公寓的定位方向趋同,提供的服务和产品也大同小异,竞争集中且日趋激烈。大部分青年公寓的都将自己定位于青年、白领的高品质租住产品或平台,强调社区生态、租后服务、社交平台,虽然其定位准确的抓住了青年人租房的心理,但是同质化的定位和服务会让市场未来的竞争更加激烈,资源获取和资金能力成为竞争中能否脱颖而出的关键因素。
我们预计长租公寓未来的精细化和差异化发展是将来各个运营商品牌战略的关键。即使在青年群体中,性格、爱好、职业、收入等因素的不同仍然会带来租房人群不同的租房需求,针对不同的细分群体提供差异化、专业化的产品和服务是未来长租公寓运营商品牌战略的关键。如魔方公寓就从这一细分市场发展出轻奢产品魔尔公寓和企业公寓产品9号楼,也因此成为长租公寓领域的“独角兽”。
功能定位方面,以居住生态打造为主,后服务空间潜力大
由于国内长租公寓运营商规模化程度不高,在普遍依靠重资产运营的情形下,租后服务的发力是运营商寻求突破的关键所在。国内REITs等金融工具尚未成熟,难以复制国外以“资产增值+租金”为主的商业模式,国内更可能出现以“租金为本+服务为王”的社区化、集群化、差异化经营模式,因此后服务空间潜力巨大。
长租公寓运营商在提供本身所具有的居住服务之外,同时会向与居住相关的生活服务扩展。比如办公、娱乐、健身、餐饮等方面的需求。通过自主经营、联合经营或者整体外包的形式,将多种生活服务引入社区内,进而形成公寓+餐饮、公寓+购物、公寓+保洁、公寓+娱乐等“公寓+服务”的服务模式,完善社区功能。
长租公寓的功能定位将以打造居住生态圈为主,通过对特定细分群体特定需求的满足,增强客户黏性从而获取更高的租金溢价。长租公寓大多强调社区生态、租后服务、社交平台,因而当基础的生活服务完善之后,长租公寓将以社交化平台的形式继续提供增值服务,打造邻里社区。YOU+和魔方公寓在社交平台搭建上处于领先位置。其中,YOU+的社交服务以“创业”为核心凸显了自身特色。虽然多数长租公寓将社区生态和社交平台列为增值服务的重点项目,但是多数公寓还没能形成社区独有的“居住生态圈”,社交化增值服务实际落实情况参差不齐。
表9:青年公寓提供社交化增值服务

居住生态圈的打造不仅依赖于细分客户的特定需求,也同时依赖于运营商对自身定位的发掘以及对客户需求的引导。魔方公寓通过推出针对偏高端租户的魔尔公寓以及针对企业员工的9号寓就很好的引导了细分群体的集群,而YOU+定位于创业青年也使其能够提供更为契合的服务,这些目标人群集聚后有助于更好的打造相应的居住生态圈,形成更高的客户黏性,得到更高的溢价。
居住生态圈形成后,后续增值服务增长潜力巨大。以公寓为中心,社交为平台,长租公寓运营商还可以提供餐饮、娱乐、培训、旅游、金融等多样化全方位的衍生服务,形成租客与公寓之间的良性互动,进一步增强客户黏性的同时打造自身的品牌价值。而后续增值服务发展的空间和方向具有无限可能,形成国内长租公寓运营商的核心竞争力。
运营模式方面,金融化和信息化是两大趋势
(1)通过金融工具实现轻资产运营是未来趋势
长租公寓的金融属性就注定金融化以后是其重要的发展趋势,其重资产属性导致长租公寓离开金融工具难以实现快速规模化。在中国,由于缺乏必要的REITs类金融工具,因此需要其他的金融创新手段实现轻资产运营,以达到规模化的目的。国内目前也正在就类REITs模式进行探索。
类REITs产品以新派公寓和赛富投资基金的合作为代表,以实现轻资产运营从而达到快速扩张的目的。根据新派公寓的官网报道,新派创始人与赛富投资基金一起发起了赛富不动产基金,一起成功收购北京CBD核心区域独栋物业,并改造成新派公寓全国旗舰店。创新地运用私募REITs模式进行新派公寓的规模化拓展,打造了新派公寓的金融+品牌+模块化复制连锁的发展模式。
图16:新派公寓改造前后对比图

图17:新派公寓的类REITs运营模式

具体而言,新派公寓仅投入1%的份额,实现了公寓完成之后较为稳定优质的现金流。根据明源地产研究院的研究,赛富不动产一期基金以2.2万/㎡的低价在北京CBD整栋买下森德大厦,加上后续的装修经费,一共花费1.65亿元人民币,将此楼改造为新派公寓CBD店。之后赛富不动产基金将新派公寓CBD店分拆份额给LP投资人,并承诺支付以不低于3.5%的租金回报,四年后,一期基金到期,LP的股权将会被散售或整售。而新派公寓仅投入了1%的份额,就实现了轻资产的运营和长期稳定的收益。
类REITs产品尽管可以部分解决长租公寓重资产运营的问题,但是由于其缺乏流动性,资金成本往往较高,难以大规模复制。根据明源地产研究院的研究,赛富不动产为到期后LP股权的出售做出过一份股权回购协议,约定以4万/平的价格回购,这样粗略测算下来,赛富不动产的一期产品收益率在15%以上,资金成本相对较高。
而由魔方公寓合作设立的国内首单公寓行业的资产支持专项计划也正式发布,其本质仍是以租金为抵押的债务融资。根据每日经济新闻介绍,此次专项计划募集金额为3.5亿元,产品期限为1-3年,项目的底层资产为魔方中国及其魔方北京、魔方上海、魔方广州3个子公司经营的30处物业的部分公寓未来三年租金收入,物业合计租赁面积为12.9万平方米,入池房间数为4014间,以“特定门牌号的公寓”所产生的租金收入作为入池资产。优先级平均利率仅约为年化5%,资金成本相对较低。
另外长租公寓运营商较常用的融资方法还有与银行合作的租约证券化和股权众筹等。如长租公寓运营商和银行合作,把未来的租金流贴现向银行换取等值的资金,提前收回应收账款,房租由银行方面直接收取,根据每日经济新闻介绍,租约证券化的利率普遍在12%以上。
尽管资产证券化产品在普及和推广上还存在着较大的阻碍,但随着金融工具的不断创新,长租公寓产品的证券化是大势所趋。首先类REITs产品和租约证券化等产品,其资金成本较高,通常在12%以上,要求长租公寓本身有着较高的回报率,不利于业务的大规模扩张;而ABS产品尽管做到了资金成本较低,但是由于其类债的性质,对于抵押资产的现金流的稳定性要求很高,因此在市场尚未出现模式成熟和规模明显领先的龙头企业之前,此类金融产品难以大规模推广。
(2)国内长租公寓创新处于世界前列,信息化是一大趋势
我国长租公寓产业模式创新、技术创新处于世界前列。根据《2015年度长租公寓发展报告》,由于我国大城市人口密度大,房屋供需失衡,房屋出租回报率较低等因素,长租公寓产业再模式创新和技术创新方面走在世界前列。比如集中式You+在2012年首创共享社交模式,2015年美国才出现Welive共享社区,而分散式长租公寓也属原创性创新。
结合国内长租公寓的现状,高度信息化是国内长租公寓未来发展的另一趋势。我国金融工具的缺乏决定了品牌战略的突破点在于租后增值服务的发展,具体而言,在于公寓居住生态圈的建设。因此国内长租公寓对于依托信息技术、打造符合特定群体需求的社交圈、生态圈的平台具有巨大的需求,另外信息技术对于长租公寓运营商扩大规模、降低运营成本也起着关键作用。

蓝衬衫——不是蓝领阶级的专属 2017-04-22 10:05:58

英军致力于服装设计,还负责推广工装裤 2017-04-22 10:05:30

虽然在过去的十多年里它都是男士穿搭的灾难。

“越战之后,穿工装裤的男人再也没有情场得意过了。”9年前一部名为《Superbad》的电影一语道出了当时工装裤面临的窘境。在90年代末期,和“嘻哈”、“饶舌”、“街舞”等概念过从甚密的青年们多半会穿上缝了一堆口袋、裤腿过于宽松肥大的工装裤,甚至看似随时会掉下去绊倒自己的吊档裤,这让太多人对工装裤望而却步。但与这种一时流行相反的是,工装裤有个严肃的起源。随便翻出一张二战时期英军身着标配的作战服的照片看看,那才是工装裤的初始着装方式——直筒裤腿宽松但不拖沓、束紧裤腰保证不脱落、左腿上朝前的大口袋和右侧小袋里塞进各种小物什。致力于减少包袱轻装上阵的英军,成了首个穿上工装裤的人。



到了40年代,美军伞兵又从英军这儿学去了这种裤子,他们为了更方便地拿放弹药和无线电设备,将口袋改为左后腿两侧各一只,这种设计一直被保留至今。曾经被嘻哈热潮带热,也因此坠入低谷的工装裤也逐渐更为贴身还原。Dsquared2给工装裤裤安上了三个风琴褶口袋,可收紧的裤腰,微收的裤脚,配军绿色更显利落。



Dsquared2工装裤from Farfetch

售价:约4089元


工装裤的口袋数量并不受限,比起历史上缝制了78个口袋的工装裤,Balenciaga的这条黑色裤子也只是看上去复杂了一点。垂坠感良好的面料带来西装裤般的高级感,结实的帆布贴片以及膝部皮革补丁和拉链设计打破了黑色聚酯纤维的沉闷感。



Balenciaga锥形绸缎皮革工装裤from Mr Porter

售价:约14521元


除了口袋,“瘦身”后的工装裤可以和卡其裤非常相似,也有人将工装裤划分在卡其裤的范围中。Belstaff的工装裤使用了卡其裤的经典颜色,但加上大腿左右两边对称的口袋和镶边嵌条之后,“工装”感十足。



Belstaff镶边工装裤from Farfetch

售价:约2714元


不对称设计常能让人耳目一新。高低不同的灰色拼色、隐于灰色中的大口袋和臀部米色的口袋盖,给米色的工装裤带来清新感。



Mihara Yasuhiro拼布工装裤from Farfetch

售价:约3303元



旧传统打造新形象——Gucci两用包 2017-04-22 10:05:02

随着Alessandro Michele执掌Gucci一年有余,曾经高仿遍地的经典双G手袋已经难以在街头出现,而大妈们拎着假包去买菜的时代也一去不复返,取而代之的则是在经典logo与配色之下的全新款式。

Gucci经典传统的红绿拼色条纹已经看不到半点过去古板单调的影子,在新一季的设计中变成人字纹图案并加入白色细条纹以提亮整体视觉效果,粗细条纹的穿插搭配则显得更加活泼有趣,可拆卸的肩带设计为人们提供了两种使用方法,是一款任何场合都适用的通勤包款。



Gucci饰波纹斜跨包From Matchesfashion

售价:5,725元


搭配推荐


职场


夏季里最舒适的着装莫过于一件亚麻衬衫,这种轻薄透气的面料无论单穿还是与T恤叠穿都绝对清爽,在款式颜色都相对单调的职场Look中,可斜跨可手拿的彩色帆布包是展现个性的点睛之物。



棉质T恤:Club Monaco

售价:294元


亚麻衬衫:Oliver Spencer

售价:1,108元


绒面皮革乐福鞋:Gucci

售价:4,543元


黑色长裤:Carhartt

售价:1,056元


饰波纹斜跨包:Gucci

售价:5,725元


学院


装饰着五角星图案的纯白色T恤充满青春活力与街头玩味,穿上经典的牛仔裤,微微挽起裤脚,斜挎着文艺的帆布包,一股运动校园风扑面而来。



星星印花T恤:Givenchy

售价:3,504元


直筒牛仔裤:Rag & Bone

售价:2,061元


皮质运动鞋:Visvim

售价:4,195元


皮质腰带:Anderson's

售价:955元


饰波纹斜跨包:Gucci

售价:5,725元


时髦


缎面的休闲衬衫令人有种穿睡衣般的随性舒适感受,搭配简单印花的九分裤与运动鞋便已足够展示出摩登型男气息,再戴上一副墨镜则会十分完美。



缎面衬衫:Visvim

售价:4,525元


圆框太阳镜:Dries Van Noten

售价:2,117元


无带运动鞋:Pierre Hardy

售价:3,877元


闪电花纹九分裤:Neil Barrett

售价:4,616元


饰波纹斜跨包:Gucci

售价:5,725元


棉质T恤:Club Monaco、亚麻衬衫:Oliver Spencer、绒面皮革乐福鞋:Gucci、星星印花T恤:Givenchy、修身牛仔裤:Rag & Bone、皮质运动鞋:Visvim、皮质腰带:Anderson's、缎面衬衫:Visvim、圆框太阳镜:Dries Van Noten

From Mr.Porter


黑色长裤:Carhartt、无带运动鞋:Pierre Hardy、闪电花纹九分裤:Neil Barrett

From Farfetch



它身上流转的都是天方夜谭 2017-04-22 10:04:48

西方国家对东方元素有多么迷恋一直是个谜。他们一方面将自己所知道的零星知识极尽所能地运用,一方面又几乎对东方各国的独特性一无所知。每当他们傻傻分不清楚地将东方各国的艺术元素和风格混为一谈时,很难想象东方物品和艺术被“出口”到欧洲大陆已经有好几百年的历史了。早至我国汉代丝绸之路,晚至18世纪法国人发明出“Chinoiserie”(“中国风”)一词,“东方国度”四个字一直在西方人眼中充满奇幻神秘的色彩,而魔幻的佩斯利花纹(Paisley)则正中他们下怀。这种纹理来源于印度教中“生命之树”的菩提树叶、诞生于古巴比伦、兴盛于波斯和印度的花纹炫目独特,不禁让人联想到《一千零一夜》中那些奇幻的故事和世界。当远征的拿破仑从埃及将一条印有佩斯利花纹的披肩带回法国,这种图案随即席卷了整个欧洲上流社会。甚至有人认为,这种图案富含了古老的东方智慧和宗教意味,可以防止人们堕入邪道。



拥有无数粉丝的披头士乐队和David Bowie则将佩斯利花纹的风格为之一变。在上世纪60 年代去印度朝圣的乐队成员为这种迷幻的花纹注入了嬉皮、反叛的元素。没什么能比偶像的影响力更大的了,他们粉丝中的很多人至今都钟爱着佩斯利印花——你能想象有四个老粉丝给自己成立的乐队取名为“Captain Paisley”吗?这种可复古华丽可叛逆活泼的花纹,或许是东西融合的最佳范本之一。当蓝色的旋涡状印花在上衣上游来游去,酷夏也似乎没有那么难耐。



Etro佩斯利印花Polo衫from Farfetch

售价:约1821元


缩小迷幻的图案,将它们规整地置于格中,佩斯利印花也能脱去华丽和嬉皮的强烈风格。Gitman Vintage利用不同深浅的蓝色和疏密有致的白色佩斯利花纹,打造出清新自然的风格。



Gitman Vintage佩斯利印花衬衫from Farfetch

售价:约1669元


清淡如用草汁直接勾画线条、洇开颜色般将漩涡花纹、精细的花朵甚至蝴蝶图案点上米白色底色上,使亚麻衬衫多了几分不夸张的异域风情。



Etro佩斯利印花衬衫from Farfetch

售价:2201元


不过高调华丽的复古风格才是佩斯利花纹最初的样子。金红色的线条在其他颜色的线条中旋转出热情迷幻的涡轮,印在其中的精细印花则是最好的补充。



Etro彩色佩斯利印花衬衫from Farfetch

售价:约2125元


听我们的,带一件亚麻夹克去登山你绝不后悔 2017-04-22 10:04:35

炎热的夏天里,喜欢户外运动的朋友肯定了解大汗淋漓的苦处。无论你是去登山还是户外郊游,要舒适透气,还能抵御温差变化,亚麻材质的的衣服正是起到帮你调节体温的关键作用。

酸洗牛仔夹克 Diesel

亚麻衬衣 Uniqlo

反折渔夫裤 Loewe

渔夫帽 Kangol from C.P.U.

印花领巾 Massimo Dutti

编织皮带 Brunello Cucinelli

牛仔布运动鞋 Superga × Sandro


夏日里选择浅色系的牛仔让人视觉上就先清凉了一截,麻质的休闲衬衣则是实际发挥降温作用的关键。



麻混纺拼接衬衣 Ports 1961

麂皮短裤 Brioni

牛皮双肩背包 Hogan

帆布拼牛皮短靴 Aigle


看起来是牛仔,其实是加入了亚麻的混纺面料,再加上拼接的设计,这样一件衬衣就足够清凉又有型。



亚麻外套 Junya Watanabe from I.T

格纹衬衣 Givenchy by Riccardo Tisci

牛仔裤 Lee

麂皮腰带 Boss

工装靴 Red Wing from C.P.U.

太阳眼镜 Massimo Dutti

帽子 Kangol from C.P.U.


亚麻质地的户外夹克,不仅解决了透气问题,还让衣服本身也变得更加轻便,穿着体验更加轻松自如。



麻质西装 Suitsupply

印花连帽卫衣 Levi’s

棉T恤 Boss

麂皮短裤 Brioni

牛皮运动鞋 Converse


亚麻西装下叠穿一件经典的美式西海岸风格印花帽衫,只需这一个元素,就让整身造型看着年轻了不少。



麻质猎装夹克 Ermenegildo Zegna

棉质衬衣 Abercrombie & Fitch

工装短裤 Jil Sander

印花领巾 Massimo Dutti

短靴 Red Wing from C.P.U.

手表 Timex


用亚麻做猎装夹克可不多见,4个拼贴的口袋任你放置各种小物,让你腾出双手拥抱自然。


单品推荐



亚麻夹克 Massimo Alba from mrporter.com ¥5,045



麻质格纹衬衣 J. Crew ¥520



星星图案牛仔帽 Givenchy by Riccardo Tisci



迷彩图案双肩背包 Coach ¥6,950



蛇皮登山靴 Bally



给衬衫加点儿“禅” 2017-04-22 10:04:05

自然风格逐渐成为时尚圈的热议话题,而相较于繁复的花卉图案,大理石肌理则显得素雅不少,这种线条与色块的微妙变化,带有摄人心魄的神秘魅力。

创立于70年代的Issey Miyake在1985年推出了首个男装系列,自此,经典独特的褶皱设计也逐渐发展为男装线中不可或缺的一部分。在花卉、涂鸦等其他图案大行其道的时候,一件大理石肌理的衬衫则会让你从人群中脱颖而出,而对于褶皱天丝面料的巧妙运用,处处传递出东方的禅意气息,是对自然美学的极致追求。



Issey Miyake Men石纹理褶饰衬衫From Farfetch

售价:5,420元


搭配推荐


职场


衬衫上肆意挥洒的肌理图案充满了自由洒脱的气质,想要更舒适就搭配一条宽松长裤,稳重的灰色会增添不少高级质感,提上褶皱的软皮公文包与衬衫相呼应,释放出无拘无束的创造力。



石纹理褶饰衬衫:Issey Miyake Men

售价:5,420元


上翻裤脚长裤:Moncler Gamme Bleu

售价:4,750元


串环德比鞋:Neil Barrett

售价:3,892元


皱皮公文包:Balenciaga

售价:7,255元


学院


其实带有肌理感的衬衫也很好搭,一条休闲裤与一双运动鞋,再背上满满学院气息的邮差包,让你随时回到校园里的青春时光。



石纹理褶饰衬衫:Issey Miyake Men

售价:5,420元


侧条纹运动裤:Loveless

售价:1,414元


'Achilles Three Strap'板鞋:Common Projects

售价:3,507元


搭扣带邮差包:Burberry

售价:5,421元


时髦


阔腿裤要么不穿,要穿就一定得穿的经典。富有东方禅意的衬衫搭配一条简约的九分阔腿裤,微微露出脚踝,正好凸显出脚上那双时髦的“一脚蹬”。



石纹理褶饰衬衫:Issey Miyake Men

售价:5,420元


九分长裤:J.W.Anderson

售价:5,557元


'Villarrica'无带板鞋:Marcelo Burlon County Of Milan

售价:2,288元


双色购物手提包:Marni

售价:8,233元


上翻裤脚长裤:Moncler Gamme Bleu、串环德比鞋:Neil Barrett、侧条纹运动裤:Loveless、'Achilles Three Strap'板鞋:Common Projects、搭扣带邮差包:Burberry、九分长裤:J.W.Anderson、'Villarrica'无带板鞋:Marcelo Burlon County Of Milan、双色购物手提包:Marni

From Farfetch


皱皮公文包:Balenciaga

From Mr.Porter