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金准数据 人工智能失控论讨论研究报告 2017-08-18 16:47:20

近期,Facebook方面表示,因其意识到机器人程序(bot)开始自行开发出人类无法理解的简略语言,为了防止机器人“失控”,公司将被迫停掉了其中一个人工智能实验项目。

但值得一提的是,今年5月份,Facebook公司刚刚启动了新平台ParlAI,该平台的目的就是能够实现AI研究人员与机器人、单个机器人之间以及多个机器人之间的交流,而如今却因为机器人之间实现“交流”而被迫叫停某些项目。

Facebook这两次大举措看似“自相矛盾”,却也表现出时下人们对于人工智能领域的态度,既希望其进一步发展,却也为人工智能的“失控”而担忧。

一、人工智能失控?

1、失控事件分析

上个月,Facebook 人工智能研究所(FAIR)使用机器学习方法,对两个聊天机器人进行对话策略迭代升级,结果发现它们竟自行发展出了人类无法理解的独特语言。研究者不得不对其进行了人工干预。

这一研究一经发布,迅速在网络和媒体上引起了广泛的关注和传播。但是也有人指出,这不就是一堆乱码吗?现在Facebook 的研究院已经停止了这一项目的研究,原因是“担心可能会对这些AI失去控制”。

这不是第一次发现 AI 偏离训练所用的英文,转向发展出新的更加有效的语言。虽然在人类看来,这些沟通更像是胡言乱语。但是,从AI 智能体的角度上看,他们实际上是有词义意义的。

正如Fast Co. Design报道,研究员注意到,系统中的聊天机器人(bots)完全放弃了用英语进行交流,但是,升级版的系统确实能够与其他的智能体进行交流。他们一起可以决定如何继续进行任何工作。一开始,他们所使用的词汇似乎是无法理解的,但是,通过长期的观察,研究者发现,这些词汇其实代表了智能体面临的任务。


例如,在一次交流中,两个进行对话的机器人——Bob 和 Alice,使用自己创造的语言来完成了交流。Bob 开始说:“I can can I I everything else”。Alice回答,“Balls have zero to me to me to me to me to me to me to me to me to。” 接下来的对话都是类似这样的句子。

虽然这些词语组合第一眼看上去没什么实际意义,但是,研究者认为,他们揭示了两个机器人是如何工作的,每一个词汇他们需要进行多少次处理。Bob的重复说明了他如何使用这一词汇,来想Alice传递更多的信息。如果用这种方法来进行阐述,那么它所说的那就好就有点像人们所说的“I’ll have three and you have everything else”。


看起来,似乎智能体们发现,英语的句子对于特定场景的理解并不是必需的。当下,以深度学习为主的AI 遵循的是“回馈”(reward)原则,智能体通过依照一系统特定的行为行动,会获得相应的利益(benefit)。但是,在这一场景中,继续使用英语并没能带来相应的回馈,所以智能体决定适应更加高效的方法进行沟通。

Facebook AI Research (FAIR)的研究员对FastCo. Designs说,“英语语言中,并没有所谓的回馈能让智能体来遵从。”FastCo. Designs报道称:“智能体会偏离自己人类能理解的语言,创造出自己的‘代码语言’。比如,如果提到‘the’ 5次,那么就是我想要复制这一术语5次。这和人类创造的缩写其实也没有多大的差别。”


其他的AI开发者也注意到了智能体会使用“缩写”来简化沟通。在Open AI,研究者成功地让AI机器人学会自己创造的语言。如果AI继续创建自己的语言,开发人员可能会在创建和采用新的神经网络时遇到问题,但是不清楚这是否会让机器实际上推翻其研发者。

然而,这些新的发展使得AI能够更有效地工作,并且如果他们在工作中学习新的AI创建的“缩写”,并保持最新的这种新的沟通方式,可以使研究团队长期受益。

AI会变成新物种吗?AI会毁灭人类吗?科幻电影里的场景真的会发生吗?其官方解释说,关闭的原因并非“失控”,而是无意义,“希望 AI 与人沟通,而不是相互沟通。”“两个机器人为实验性质,且并没有发明新的语言,因为他们还是在用‘i’、‘balls’、‘the’等英文单词沟通,只是没有了英语语法的这个激励项,创造了一种新的表达方式而已。”。简单来说,它们只是英语不太好。


二、关于AI威胁论的讨论

1、AI威胁人类生存

今日,华润董事长傅育宁称:人工智能已经威胁到了业务存亡。

华润有好几块业务都属于制造领域,有超过10万名以上的员工直接从事生产制造岗位。华润雪花在全国有98家生产工厂,水泥的生产基地和混凝土搅拌站加起来共有六七十家,医药在国内拥有40个生产基地、288条生产线,微电子、化工、纺织、怡宝、五丰等企业均有十几家生产工厂或基地。

当我们建设新工厂还在考虑人工成本的时候,国外的可口可乐、国内的海尔已经开始运营无人化的智能工厂;当我们的物流中心还在使用皮带传送分拣时,亚马逊早已开始使用模块化的机器人传送了。智能生产、智能物流和智能工厂。看似离我们很遥远,实则已经威胁到我们一些业务板块的生死存亡。

而人工智能的长期批评者——特斯拉CEO马斯克,日前在推特上发文再度对人工智能的快速发展表示担忧,他警告称人工智能对人类的威胁比核武器更大。他认为,人工智能将对公众构成威胁,因此政府应该将其列入监管范围,如同汽车、飞机、药品和食品一样。“如果你不担心人工智能的安全性,那么现在你应该担心。它比核武器危险得多,”马斯克在推特上表示。

除了担任特斯拉CEO外,马斯克目前还带领着太空探索公司SpaceX打造商业太空旅行项目。太空探索公司SpaceX曾于2016年4月完成人类历史上首次在海上对火箭进行回收。2017年8月14日,SpaceX公司第一次为美国宇航局(NASA)把一台超级计算机送往国际空间站。2016年底,在彭博全球50大最具影响力人物排行榜单中,马斯克排第11名。外界评论认为,马斯克不仅完成了私人公司发射火箭,同时还造出了全世界最好的电动汽车,并打造出世界上最大的网络支付平台。据传,电影《钢铁侠》就是以马斯克的故事为蓝本进行创作。

马斯克对人工智能的担忧也获得了微软联合创始人比尔盖茨以及知名科学家霍金的支持。

霍金曾多次公开发表过对人工智能的担忧。比尔盖茨则表示,他同意马斯克和其他人的观点,并且不理解为什么有些对此并不感到担心。比尔盖茨认为,虽然目前AI(人工智能)还没有达到超级智能的水平,但是几十年后,人工智能将强大到足以引起担心的水平。因此,他对人工智能长期的发展感到担忧。


2、人工智能“威胁论”为时尚早

“现在说机器有智能是没有根据的。”北京大学教授、中国工程院院士高文注意到目前有些对话型的智能机器人,通过了图灵测试,但他认为它们还不具备人的智能,“因为人的智能绝不仅是自然语言的表达。”他展示了《清明上河图》的一部分来解释:“一图胜千言,这幅图上所传达的信息实在太多了。”


在此前举行的“2017第二届语言与智能高峰论坛”上,高文院士做了题为《图灵视觉测试》的报告,提出“图灵视觉测试”是对图灵测试的自然拓展。他举了一个例子,一幅照片上有长条桌,上面摆满香蕉,周边有人。人看到照片后会描述:一个人站在香蕉面前;而机器则描述:香蕉周边有一群人。为什么机器与人的描述有区别?这是因为人对周边事物的识别是很自然的,虽然机器可以通过训练识别猫狗以及人脸,但是让机器多任务、多物种视觉识别目前还做不到。

因此,从所看所知完成概念提取,从所看所说中完成语言的描述,在所看所知所说中建立联系,才能完成智能的表达。其中,语言的理解比语言处理更难。

“人工智能不与语言结合,是无法发展的。”高文院士做了一个比较,人类从小到大的学习是把视觉、听觉、语言自然地结合在一起的,而现在对机器的设计却不是这样,有的只是在做语言,做视觉的则只做图像和视频。所以,人工智能研究也要回归本源,让机器对几种能力进行结合学习,从而推进计算语言学发展。

人工智能概念的提出已经有60多年,近几年,智能硬件、智能家居、智能汽车、智能机器人众多应用的出现,让人工智能发展又迎来一个春天。但是人们看到,虽然AlphGo可以战胜人类围棋高手,可是今年推出的高考机器人却在数学考试中考不过状元,有老师给出评语称“AI语文没学好,读不懂题目”。

而诸如“天冷了,能穿多少穿多少;天热了,能穿多少穿多少”,“乒乓球队,谁都赢不了;足球队,谁都赢不了”,机器也都还不能理解。

对此,中国计算机学会(CCF)中文信息技术专委会秘书长赵东岩教授解释,AI的一个重要部分是认知智能,包括理解、运用语言的能力,掌握知识、运用知识的能力,以及在语言和知识基础上的推理能力。认知智能又主要集中体现在语言智能也就是自然语言处理上。也就是说,只有通过自然语言理解,才能实现智能与人类的无缝对接,实现真正意义上的人工智能,他认为“自然语言理解是人工智能这座高峰上的一颗明珠”的比喻是非常恰当的。


此外创新工场李开复博士对于当前AI的发展看法,也提出过5个方面的具体观点:

● AI只是工具,离超级智能还很远;基于我投入AI领域的科研、开发、投资相关工作37年的经验,“超级智能”、“灭绝人类”这类耸人听闻的说法,根本没有切实的工程基础。

● 智库、科学家应该讨论AI安全问题、AI对社会的改变,但是科技圈的意见领袖不应该在这时误导大众AI要控制人类,让人类灭亡,这确实是不负责的说法。大部分的人已经对AI所知有限,这会造成更为错误不实的群众恐慌。

● AI可以为人类创造大量财富,甚至逐渐解决人类温饱问题;我们每个人也将获得更多的时间和自由,来做我们爱做的事情。

● AI真实会带来的问题是人类的失业,失业后可能的抑郁和丧志问题,还有贫富不均问题,人类社会目前所习惯的职业结构确实会发生显著的改变。

● AI会带给我们100%确定性的巨大机会,随着改变也会产生些必然的问题。此时去用概率极低甚至是零可能性的“超级智能”,误导大众恐惧AI,甚至约束AI,反而不去拥抱机会、解决问题,是没有道理的。


3、AI存在更值得讨论的问题

近期人工智能专家吴恩达表示,人类有更迫在眉睫的问题需要解决。

在近日《哈佛商业评论》的一次会议上,Andrew Ng和观众分享,比起那些关于人工智能取代人的恐慌,我们更应该担心的是机器学习带来的工作机会的流失。

“作为一名身在人工智能领域的从业者,我开发和推出了很多款的人工智能产品,但没有发现一条人工智能在智力方面会超过人的可行之路。”Andrew Ng说。“我认为,反倒工作岗位流失会是个大问题,我希望我们能对这一问题的解决引起重视,而不是成天沉醉在那些在科幻作品中才可能出现的场景。”

Andrew Ng曾参与过包括谷歌大脑团队在内的多个知名人工智能项目。虽然Elon Musk和Stephen Hawking等科技大佬曾多次提出过人工智能将超过人类的担心,Ng则认为这种情况在不远的将来是不会出现的。

并不是说人工智能超过人是不可能的,只是眼下还有更其他更迫切的问题。

“我私下曾与许多学术界的人工智能专家和开发人工智能产品的产业界朋友们交流过,他们都觉得一款新的人工智能产品的出现在一家公司就可能消灭数以万计个工作岗位,那么在多家公司就会更多。” Ng说道,“但有趣的是,那些工作岗位可能会被人工智能所取代的人们,他们并不理解什么是人工智能,更别谈获得理解人工智能所需要的培训,因此他们还意识不到自己的工作将被人工智能所替代的危机。”

Andrew说,虽然科技和人工智能对于创造财富来说是件好事,但要在此之上创建一个公平的社会,人类还是任重而道远。因此,他大力呼吁社会要提供更多的教育机会,特别是对于工作岗位面临人工智能威胁的人群。

“我认为现在是要重建教育系统的时候了,或者至少要给现有的教育系统增加一些新的元素,使工作岗位被取代的人,有机会获得找到新工作所需要的培训。”


这并不意味着Andrew 希望人人都学会写代码,但他以前也确实表示过希望有越来越多的人可以自己写软件。他表示,未来的夫妻小作坊店最好都能对使用的技术进行个性化定制,来更好地满足自己的需求。

Andrew也指出,解决人工智能危机工作岗位这一症结的良药并非是让人人都成为能实施人工智能项目的软件开发者。在他看来,一种解决方案是帮助这些人找到适合他们的工作。

“如果自动化导致焊接工作的消失,一些电焊工就能成为风力涡轮机的技师吗?当然不会。”提供一个普遍的基本收入,让每个人有一笔数额的资金来给自己充电,这是帮助解决缩小“科技贫富差距”的建议之一。Andrew也基本认同这个想法,但他说这样并不意味着要无条件的给人钱。

“我认为工作中的尊严感很重要,基本收入的某一方面其实是和工作的自我价值实现背道而驰的。”Andrew更希望的是建立一个基本的收入计划来支持人们的学习,从而帮助他们找到有意义的工作。

但这条道路也是曲折的。其中一个关键问题就是,有些人可能不想接受再培训了“一个经验丰富的电焊工老炮儿可能很难一时放下曾经的光环,重新去学习去转变一个新角色,这更多的会是情感上的挑战。”Andrew类比道,“这和我们平时遇到的问题是一样的,为了寻求更大的价值,曾经我是个搞Basic的程序员,现在还要再去学习Python。”



三、如何预防人工智能失控

在本月,OpenAI 的人工智能花了 10 分钟就打败了人类的 Dota 世界冠军。

OpenAI 位于旧金山的办公室里,研究人员 Dario Amodei 正在通过赛船冠军赛(Coast Runners)来训练人工智能。不过,这个人工智能好像有点失控了。

赛船冠军赛的游戏规则很简单,如果想赢,选手必须收集到最多的分数,然后跨过终点线。

Amodei 的人工智能玩着玩着有点过火了,它在不断地追求高分,非但毫无跨过终点线的意思,反倒为了要多转几个圈拿高分,它开始和其它赛船碰撞,或是在过程中自己撞墙爆炸了。

为了应对,Amodei 和 OpenAI 的同事 Paul Christiano 正在研发一套不仅可以自我学习,同时也愿意接受人工监控的算法。

Amodei 在告知人工智能,怎样的操作模式才更好)

在赛船游戏的训练中, Amodei 和同事将不时通过按键来指出人工智能的不当之处,告知人工智能,不仅要赢分数,同时也要跨过终点线。他们认为,这种包含了人工干预成分的算法可以确保系统安全性。

而在 Google 旗下 DeepMind 的研究人员也同意 Amodei 和同事的想法。两个团队,分别代表了 OpenAI 和 DeepMind,最近罕有地合作发表了部分人工智能安全方面的研究论文。

除此以外,Google 旗下的 Google Brain,以及来自伯克利大学和斯坦福大学的研究团队,都设有该方向研究课题,从不同方面考虑人工智能安全问题。

除了这种在自我学习过程中“搞错重点”的潜在危险,另一个可预想的人工智能危险在于“为了完成任务,拒绝被开发者关机”。

一般在设计人工智能时,研发人员都会给它设定“目标”,就像赛艇游戏中的“得分”一样。一旦人工智能将获得“分数”为终极目标,它可能会产生一个方法论——想要获得更加多的分数,其中一个方法就是不关闭自己,这样就能无止境地获取分数了。

伯克利大学的研究人员 Dylan Hadfield-Menell 和团队最近发布了讨论这个问题的论文。他们认为,如果在设计算法的时候,让人工智能对目标保持一定不确定性,它们才有可能愿意保留自己的“关机键”。他们采用了数字方式来尝试实现这个设置,目前还处于理论阶段。

除了人工智能自我“失控”,研究人员还在考虑黑客对人工智能的干预影响。

现代计算机视觉基于深度神经网络(deep neural networks),它通过学习分析大批量数据来形成对模式的了解。也就是说,如果要让计算机学会什么是“狗”,那就让它分析大批量狗的图片,并从中寻找规律。

Google 的 Ian Goodfellow 则认为,这种模式可能会为黑客提供“蒙骗”人工智能的机会。Goodfellow 和其它研究人员曾展示,只要修改图片中的几个特定像素,他们就能让神经网络相信图片中的大象是一辆汽车。

如果这个神经网络是应用在安保镜头的话,这样就问题大了。

即便你用了数百万张标志了‘人’的照片来训练一个物件识别系统,你还是可以轻易拿出系统和人工识别 100% 不同意的图片。我们需要认清这种现象。

Goodfellow 说道。虽然这些研究大多仍处于理论阶段,但这群致力于将意外扼制于摇篮的研究人员坚信,越早开始考虑这个问题越好。DeepMind 人工智能安全方面的负责人 Shane Legg说道:虽然我们还不能确定,人工智能将以多块地速度发展。但我们的责任是尝试理解并猜测,这种技术将有可能以哪种方式被误用,并尝试找出不同的应对方式。


四、总结

其实,对于人工智能的看法,一直有两种不同观点。以物理学家霍金、特斯拉CEO马斯克为代表的“威胁论”,认为人工智能会对人类带来冲击,甚至会“驾驭”人类;但是包括扎克伯格在内的技术派科学家,则认为“威胁论”毫无根据,是杞人忧天。

在金准数据看来,其实AI已经在不知不觉中渗透到了我们生活的各个部分。手机芯片、人脸识别,等等。对于一项新兴技术,我们的确该拥有忧患意识,不能完全相信放纵人工智能,但这不该是阻碍我们发展的脚步,毕竟这是诸多科学家60多年奋斗的结果。我们应该考虑的是,如果要防止这种情况出现,我们需要做哪些准备、采取何种措施,迎难而上、排除障碍。想好AI带来方便的同时会对我们的生活造成什么重大的影响,又该如何去降低甚至消除这些问题。我们应当满怀信心,憧憬着人与人工智能的融合:几个人运作一个公司,每个人都能率领成千上万个机器人,这些机器人做不同且擅长的事情。机器和人将成为一个共同的“军队”,不断地攻克堡垒,推动人类向更好的方向发展。

金准数据 租赁同权研究报告 2017-08-18 15:32:43

一、租赁时代到来

7月,万科董事局主席郁亮在接受新华社采访的时候说:2017年对于中国房地产来说,意义堪比1998年。

1998年,中国楼市发生了什么?那年的3月,朱镕基总理在“两会新闻发布会”上宣布:住房的建设将要成为中国经济新的增长点,我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策,让人民群众自己买房子。整个房改方案已酝酿三年多。我们准备今年下半年出台新的政策,停止福利分房,住房分配一律改为商品化。

也就是说,1998年是中国楼市走向市场化的分水岭。此前,楼市基本上是“公有制”,政府建房、国有企业建房,职工以极低的价格租住。那时,中国基本上不存在“住不起房子”的情况,而只存在“分不到房子”的情况,住房矛盾非常突出。

市场化改革之后,房子成为商品,开发商出现了。于是,中国城镇化开始提速,城镇化+房地产+大基建”逐步成为中国经济的最重要推动力量。中国过去20年基础设施、城市面貌的大变化,都是依赖这个模式。

到了今天,这个模式难以维持下去。一是绝大多数中小城市,房屋已经过剩,而人口增长缓慢或者流失;二是房价跑得远比收入快,老百姓追不上了;三是楼市积累了明显的泡沫,以及民怨。

所以,从去年开始,国家开始提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,以及酝酿建立“长效机制”。

而在7月24日,上海楼市迎来大消息!上海市宣布的两块“只租不售”(即使用用途只有租赁选项)土地。这意味着,中国楼市将发生重大转折:租赁时代来了,“住房公有制”在中心城市发挥主导作用的时代来了,楼市的价格体系将发生重大变化!



二、租赁新政

2017年7月,住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局、国家工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快収展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。同时广州、佛山、无锡等地亦相继出台加快发展住房租赁市场的政策。市场关注点普遍聚焦租赁市场収展对楼市及房价的影响、长租公寓迎来政策风口等,我们在《长租公寓,万亿市场待起航》亦做过专题分析。然而却鲜有涉及租赁土地供应加大,土地购置费的下滑对地产投资的影响。


1、理论上:房地产投资=土地购置费用+施工面积*单位时间单位建安成本

从投资构成来看,主要包括建安支出和土地购置费,无论是租赁用地还是商品房开发用地,均需要施工建设,但由于租赁用地地价更便宜,租赁用地占比提升将减少土地购置费,迚而影响房地产投资。从7月24日上海出让的两块租赁用地来看,楼面地价分别为5569元/平米和5950元/平,明显低于商品房开发用地出让地价。同时广州印发《加快収展住房租赁市场工作斱案的通知》,明确提到增加租赁住房用地有效供应,将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。

尽管无锡、合肥等非试点城市目前已出台租赁住宅落户等政策,我们亦认为未来发展租赁市场将不局限于12个先行试点城市,但本文我们仅讨论12个试点城市加大租赁用地供应对全国投资的影响。

由于核心城市土地资源的相对稀缺,加大租赁用地供应意味着商品房开发用地的减少,而较低的土地出让金将通过减少土地购置费支出进而影响投资。在整体土地供应保持不变的假设前提下,12城加大租赁用地供应,理论上对投资影响如下:12城加大租赁供地对投资的负面影响==12城租赁供地占比*(1-租赁用地地价占商品房地价比)*12城土地购置费占12城房地产投资的比重*12城地产投资占全国比重当然加快发展租赁市场,除通过影响土地购置费影响投资外,中长期来看,随着租赁市场的壮大,可能存在对商品房市场的冲击和需求替代,进而影响商品房开収投资,但由于这块影响难以量化,本文并不考虑这方面影响。


2、试点城市土地购置费用占投资比重

剔除土地购置费用数据不可得的佛山和肇庆,2017年上半年其他10个试点城市土地购置费2624亿、房地产投资额为9914年,土地购置费占比26.5%。我们用10城市土地购置费用占比近似替代试点的12个城市。


3、试点城市地产投资占全国比重

从房地产投资占比来看,2016年12个城市合计房地产投资额20890亿元,占全国房地产投资额的20.4%。


4、租赁用地供应占比

根据北京2017-2021年住宅用地供应计划,5年全市住房建设需求150万套,其中产权类住房100万套,租赁住房50万套。从供地面积来看,计划供地6000公顷,其中租赁住房用地供应1300公顷,占比21.7%。

上海“十三五”计划住房用地供应5500公顷,其中租赁住房用地1700公顷,占比30.9%。预计新增供应各类住房12750万平斱米、约170万套,其中租赁住房4250万平斱米、约70万套,占比分布达33.3%和41.2%。

从福州2017-2021年度住宅用地供应计划来看,公租房供地占比10%。


5、租赁用地地价占商业用地比

由于租赁用地地价更便宜,租赁用地占比提升减少土地购置费,进而影响房地产投资。7月24日上海浦东新区张江南区出让的两块租赁用地来看,楼面地价分别为5569元/平米和5950元/平,明显低于商品房开发用地出让地价。相对临近的周浦镇西社区2016年4月出让居住用地楼面地价43607元/平米,考虑到过去一年多地价涨幅及张江南区的位置,保守按照5w/平米的开収地价估计,该租赁用地地价仅为正常居住用地的12%。


6、广州新政表明政府调控房市决心

2016年十三五规划第一年的两会上,总理的政府工作报告中出现了一个热词“租购并举”。“建立租购并举的住房制度”成为政府工作的重点。

什么是“租购并举”?简单来说,租购并举就是要把对房屋租赁提高到对房屋买卖同等的重视程度。即“租购并举”可以说是国家对房地产的战略,我们必须要意识到,将来有很大一部分人是租房子住的。

就在刚刚召开的中共中央政治局会议强调,“要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。”

这是政府对于房市调控的指示,我们可以读到“稳”、“长效机制”这些关键词。回顾之前的政策,官方提出“长效机制”这个词,分别是2010年、2013年和2016年。这三个年份都是房价高涨的时期,政府通过“限购”、“限贷”、“限价”、“限售”等行政手段来临时调控,但这些都是短期行为。事实上,我们发现在短期调控稍有成效后,政策又会宽松,房价再次上涨,如此周而往复。

今年政府再次提到“加快建立长效机制”,再结合广州新政来看,可以感受到这次的“长效机制”并不是一时的口号,“租购并举”是长期建设的重点。广州新政就是“租购并举”战略的落实,这也是广州首次以文件的形式明确提出“租购同权”,意义重大。

当然,仅有政策还不够,还要有实实在在的土地供应。中金报告显示,土地供应结构已在发生变化。在住房供需紧张的一线城市中,北京、上海在未来5 年土地供应规划中均有提及租赁用地的供应指标,广州也提出将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。



三、租赁带来的影响

1、租赁模式下,楼市逻辑生变

今年7月6日,上海公布了住房“十三五规划”,明确提出了:“落实市、区责任,以区为主,发挥区属国有企业功能,增加政府持有的租赁住房比例,起到托底保障和市场“压舱石”“稳定器”的作用。”


几天后,国家9部委联名下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,宣布圈定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市,搞住房租赁的试点。在这个文件里,也明确强调了两点:

1)《通知》要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,以充分发挥国有企业在稳定租金和租期,积极盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

2)要求人口净流入的大中城市搭建政府住房租赁交易服务平台,通过平台提供便捷的租赁信息发布服务,保障租赁双方特别是承租人的合法权益。“国企持有租赁住房+政府提供租赁交易服务平台”,就是未来大城市的租赁模式的基本特征。


而且,从上海、深圳公布的“住房十三五规划”看,未来政府持有的保障房、国企持有的租赁住房的总套数,将达到甚至超过新增住房套数的一半。这意味着,在人口大规模流入、住房矛盾比较集中的大城市,住房将在很大程度回归“公有制”。

换句话说,政府正在积极探索“长效机制”。在住房矛盾较大的城市,房子的定位越来越接近于“生活必需品”,类似“柴米油盐”,政府开始加大干预的力度,以图实现公平。但这不意味着完全取消市场的作用,开发商提供的市场化住宅,仍然会占到相当比例。

至于中心城市的楼市未来将如何发展?金准数据认为:人口显著流入的高级别城市,其优质住宅有长期投资价值,短炒的风险越来越大。政府在保障性住房和租赁住房上发力,主要目的是为了解决高房价带来的社会矛盾,抑制房价过快上涨。希望因此看到大城市房价崩溃,恐怕比较困难,这也不是政府的本意。毕竟,地方政府主要的运行成本,包括提供保障性住房的成本,需要从“土地拍卖+商品房”上收取。这两者是相辅相成的,不是矛盾对立的。

也就是说:中国即将在住房上进入“富人贴补穷人”的时代。


鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用,支持相关国有企业转型为住房租赁企业。住房租赁企业申请工商登记时,经营范围统一规范为住房租赁经营。公安部门要比照酒店业管理方式,将住房租赁企业登记的非本地户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统,实现对租客信息的有效对接。加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策,积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)。

上海率先执行“只租不售”模式的两块土地均交给国有企业打理,或许意味着国有企业未来在租赁时代会发挥更加重要的作用。从上海的情况做一个推演,想必未来在搭建租赁平台、提供租赁房方面,国有属性的企业也必将扮演顶梁柱的角色。从这个层面来看,万科又走在了所有房地产企业的前列。

但据金准数据分析,除了国有企业,民营企业其实并不是没有机会的。采取参股、入股合作等多种方式,一样可以在租赁时代大有可为。而且国有企业们也需要民企身上的活力,让租赁市场更加活跃,更加有效率。


此外,楼面价这么低会不会对未来房价产生重大的影响?应该说影响是有的,但并不是扭转性或者实质性的影响。在看待租赁市场和购房市场的时候,未来既应该统筹来看,又应该有一定的区别。

统筹意味着,租赁和购房的最终目的都是为了解决住的问题;有一定的区别说的是,租赁市场从目前的定位来看可以说有独立于购房市场的趋势。从价格体系来说,租房市场发达了,可以减轻购房市场的负担,缓解主要热点城市的购房压力,利用好热点城市中的存量房市场,起到间接降房价的作用。而这个降房价的作用是中长期的,并不是一蹴而就的,如果能够通过租赁市场的快速崛起,改变人们看待房子的观念,那可能房价才会有更大的改观。

从这件事中,其实我们最应该看到的是,地方政府在解决“房子是用来住的,不是用来炒”的方面,所下的决心。尤其如果更多的像上海本次采用的只租不售模式,土地财政方面,地方政府其实是放弃了很多可以获得的收益的。


2、交易情况


如上图是“租赁用地”的基本情况,它是今年7月4日上海国土部门宣布出让的。

金准数据对这两幅土地进行了分析,认为这与北京、佛山此前开创的,在竞拍中开发商自愿“100%自持”不同,从土地性质上界定为“租赁用地”,是一种创新。


据报道,7月4日下午14:00,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城,采取“只租不售”模式,项目建成后,将至少提供1897套租赁住房房源。这标志着上海新增租赁住房用地供应已全面启动,上海积极推进购租并举住房体系建设迈出坚实一步。

此次成交的两幅地块,一幅位于浦东新区张江南区,土地面积约6.5公顷,可建建筑面积约13万平方米,由上海张江(集团)有限公司竞得,成交价格为7.24亿元,成交楼面单价为5569元/平方米;一幅位于嘉定区嘉定新城,土地面积约2.85公顷,可建建筑面积7.13万平方米,由上海嘉定新城发展有限公司竞得,成交价格为4.24亿元,成交楼面单价为5950元/平方米。此次竞得两幅地块的,均为国有企业。


此前,让大家充满疑问的是,究竟上海方面会如何操作“只租不售”模式。如果完全按照市场层面操作,那么房地产开发商很难只通过租金收入,覆盖成本,获得利润,现金流层面也会受到影响。

两块土地的最后拍卖的楼面价分别为:张江地块方面,成交楼面单价为5569元/平方米;嘉定地块方面:成交楼面单价为5950元/平方米

6000元的楼面价,最终开发商的成本是多少呢?

从房价公式中我们可以粗略推算出来。据房价公式:房价=土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(15%)+利润(25%)


上述公式是房地产开发商卖房时候的公式,现在只租不售模式下,已经不适用了,尤其利润层面被清除,税费方面可能也会有优惠。也就是说,新的只租不售模式下,房屋成本应该是: 土地成本+开发费用+建安成本+税费(具体会有减少,姑且算作10%)

把楼面价6000代入新的房屋成本公式,那么会得到成本大概是12000。


四、租赁市场料将爆发性增长,房地产商何去何从

1、万亿级市场规模,租赁市场将爆发性增长

7月20号,住建部联合八部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,有以下几点值得关注:(1)培育机构化、规模化住房租赁企业,并引导国有企业向此方向转型;(2)建设政府住房租赁交易服务平台,加强政府管控;(3)鼓励新增用地建设租赁住房,并积极盘活存量房屋用于租赁,同时鼓励金融对于房屋租赁的相关支持。

《通知》进一步点燃了政府将大力发展租赁市场的预期,这无疑是对租赁市场的政策利好,可以预计租赁市场将爆发性增长。

那么整个租赁市场到底有多大?我们来看中金研究部做的一组测算数据。根据国家卫生计生委公布的《2015年中国流动人口发展报告》,截至2015年末,全国流动人口达到2.47亿人,其中有67.3%的人选择租赁私房。

全国各城市租赁市场主要面向三类人群:(1)非本地生源且落户于就读地的高校毕业生;(2)流动人口中的非农人口,租房占比为52.3%;(3)流动人口中的农业人口,租房占比为69.8%。我们以高校毕业生和流动非农人口人均租房支出900 元/月,流动农业人口人均租房支出400 元/月估算,2015 年全国住房租赁市场规模达到近1.1 万亿元/年。


2、各大地产商已率先布局长租公寓市场

对于租赁市场的兴起,硬件标准良好、管理服务到位的长租公寓产品一直是其最受欢迎的方向。

目前来看,长租公寓主要是基于存量房的改造升级,并通过提供增值服务以吸引中等偏上收入水平的青年白领或办公族,因此租金一般较周边的传统私人出租房溢价50%~100%。

由于长租公寓品牌主要集中在外来人口多且购房压力大的一二线城市,中金研究部选取了20 个具有代表性的核心一二线城市,对各个城市中端以上房屋租赁市场进行了测算,核心20 个城市的中端以上住房租赁市场规模可达年租金2500 亿元以上,占到全国租赁市场蛋糕的20%~25%。但随着各城市积极推进租赁市场,预计长租公寓面向的群体将更为广泛,长租公寓占总租赁市场规模比例也将继续提升。其实,从2014年开始,一部分地产集团已经开始在一二线核心城市布局面对租赁市场的长租公寓产品战略,打造自己的长租公寓品牌。

对房企开发商而言,将长租公寓作为创新业务大力发展,一方面是国家对于自持物业的刚性要求,同时也是转型需要,更是可以联动房产销售业务,共享客户资源,获取稳定现金流,甚至实现资本运作的战略。而房企天然的优势,其身资金量雄厚,相比其他类型的企业在长租公寓这片蓝海中可以更快杀出。


2014年,万科在其30周年之际就提出了“城市配套服务商”的转型方向,确立要在十年内完成新业务探索与布局。2016年刚刚确立的“泊寓”品牌,在北上广深等13个城市纷纷落点,计划在2017年发展至15万间。“泊寓”将通过研究青年群体与租住习惯,创造可“寓”不可求的城市青年家,在为居住着提供安全、舒适、人性化体验的同时,还将探索邻里关系新模式,因此,整个项目面对大众市场,客群主要为年轻群体。

“泊寓”的模式是轻重资产结合优化配置,既有和项目持有方或经营方签订方签订长期租赁合同,也有收购获得物业产权或长期使用权来装修改造及运营管理公寓。

龙湖地产旗下的“冠寓”同样也是将租客的主题定位于年轻人,但较之万科,“冠寓”则把客群分了更细,企业中高层、白领、蓝领/学生等三类人群都有涉及。据龙湖CEO透露,冠寓是龙湖的“主航道”业务,将集中公司的优势资源着力发展。“冠寓”将从龙湖的老本营重庆出发,下一步将聚焦一二线目标城市12个,力争用三年时间,每年推出1万到1.5万间,第三年争取达到10亿元以上的收入规模。而龙湖将利用其在住宅产品和物业服务的高品质,打造全新的青年生活社区。

“冠寓”的模式前期以租赁其他物业的轻资产模式为主,后期会加大自持比例,未来将以2:8的轻重比的资产模式去拓展业务。

另外绿城、保利、金地、绿地等房企开发商也纷纷已各自模式进入长租公寓市场。


3、应对租赁市场新蓝海的五大战略要点

租房租赁的规模化和专业化发展是未来的大势所趋。从我们日常的接触情况来看,很多转型中的房企,面对租赁市场的态度一直是迟疑、犹豫,没有大规模投入的决心。

可面对未来,中国进一步城镇化的进程大概只有10多个点的空间,总体新房开发市场容量必将日渐萎缩,城市更新和存量改造将日趋成为主战场。有句行话说:只有大城市,才有房地产。而未来的大城市发展趋势,城市更新必不可少。

如今,一个新的万亿级市场正在打开,要想在这个市场获利,转型中的地产商必须下定规模化发展的决心。


1)打造租赁品牌,与母品牌销售联动,共享客户资源。比如万科的“泊寓”,龙湖的“冠寓”,他们积极打造面对青年人的社区,更像是培养未来的潜在购房客户。

2)与O2O租赁平台合作,对接资源,实现联合和优势互补。比如阳光城和寓见的合作,阳光城像寓见提供房源,寓见负责进行标准化运营和管理。

3)与长租公寓品牌成立合资企业,把专业的事情交给专业团队去做。比如绿城和优客逸家的合资,优客逸家依托绿城的储备房源,推出长租公寓产品。

4)集群化布局,平台化发展,充分放大窗口效应。从国际长租公寓市场发展经验来看,真正靠传统的二房东式的租金差价获得收益的比例只占到项目总收益的40%,而另外60%的收益都是来自于针对于租客装修、日常管理等需求的配套增值服务。而这种需求,在少量点状布局的长租公寓项目上难以获利,不过一旦规模化发展后,大规模定制需求产生的消费利润将非常可观。

5)金融化操作长租公寓。借助资本市场的力量运作长租公寓产品是当下所有品牌公寓运营商的共识。市场上,没有哪家成熟的品牌公司是完全通过自有资金的投入进行规模扩张的。典型案例比如世联行运作的“红璞”公寓。前期通过融资,投资长租公寓,通过运营形成良好回报后,再打包通过发行ABS、Reits等金融产品变现,形成金融通道,使自己成为一个物业资产管理公司。这样通过杠杆融资和后续证券化的方式,实现了资金从投入到产出的闭环,也大幅提高了自有资金的利润率。


金准数据 房车露营地规划设计研究报告 2017-08-16 15:41:16

一、房车露营地规划设计概述

房车露营地在欧美国家很普遍,并发展成熟,具有完整的管理运营体系与星级划分标准。汽车营地的游客主要分为房车游客、自驾车游客、住木屋或旅馆的游客、纯帐篷游客4种。

在国内汽车露营地作为一个新型产业才刚刚开始,主要是依托所处景区或附近景区经营,只为游客提供简单的服务,远不能满足蓬勃发展的自驾车旅游市场需求,也达不到国际标准。所以房车营地的规划设计不单单是摆放几辆房车。

金准数据整理出一个遵循规划的选址、功能布局、布局模式等综合考量的,完整房车露营地设计。


1、营地产品的选址

营地的选址主要满足环境、交通、区位及用地面积四个条件,优美的环境、便捷的交通、优越的区位条件和充足的项目用地是营地成功的必要条件,但是,不同类型的营地对条件选择也需有所侧重。


环境:地势开阔平坦、通风及排水良好,生态环境优美,紧邻自然人工水域。

交通:国外营地间隔为250-300公里,车程约4个小时,营地距当地中心城市150-200公里,车程2.5-3公里。

区位:交通便利、依托景区或旅游城市。

用地面积:没有固定要求,因地而制。


2、营地产品的功能分区

房车露营地根据其类型、自身特色及目标客源市场的消费特征设置有不同的功能区,一般而言,都设有综合服务区、宿营区、休闲娱乐区等。

除以上三大功能分区外,营地还会根据自身资源市场需要等对功能区进行延伸或完善,增设度假、旅游地产等功能分区,提供分时度假等服务。


3、营地产品的规划模式

房车露营地规划受道路交通、地形地貌、植被、光照、通风等自然环境影响,尤其是露营区对场地的地形、坡度、排水等要求较高,另外房车露营地的规划设计必须满足房车顺畅通行的基本功能,规划时都应结合地形地貌、自然资源等特征分区布置。

金准数据分析,房车露营地总体规划按空间布局一般分为以下三种模式:均匀发展型、辐射型、主轴线型。

1均匀发展型


均匀发展型场地布局

特点:该布局模式的管理中心一般布置在场地的中间或入口处,方便对整个营区的管理。设置中心位置的功能包括:服务中心、综合服务区、房车维修服务部等。露营区为游客提供露营休息的场所,通常较规整的分布在服务区周围。娱乐活动区布置在露营地一侧或周围,主要的娱乐活动和露营区相对独立。


优点:充分利用土地、易于管理、成本低,容易组织交通,道路通常都相互平行,易于识别方向。

缺点:露营区的景观通常比较单一、乏味,缺少变化和情趣。


适合建设条件

● 场地本身比较平整、形状也较规整,像广阔的平原、低缓的丘陵、海滨沙漠、辽阔的草原等。

● 适用于一些用地比较紧张的旅游景区,充分发挥其布局紧凑,节约土地的优势。


2辐射型


辐射型场地布局

特点:该布局模式房车露营地的管理中心和服务设施中心都建在整块场地的中心或是各块地的连接处,以方便对整个营地各个区进行管理和提供服务。各个露营区根据场地的地形和环境特点,不规则的分散布置于管理区和服务区周围。


优点:将分散又相对集中的零散地块有机结合起来,根据地块的自然条件灵活选择场地用途。露营区独立、景观各异,还可结合环境在露营区内增加娱乐活动场。


适合建设条件

● 景区内可利用空间成辐射型分布,如一些森林、河流冲击沿岸等。

● 台地为主要地形的地区所形成的可用场地形成不连续的成片状分布,片状土地之间距离和高程相差不大。

● 丘陵地带可以用来露营区的辐射状空间布局的缓坡地带。

● 具有相对复杂地形的景区

● 景区内有分散的资源需要保护

● 对营区的露营环境要求较高,景观具有变化和特色的景区。


3主轴线型

主轴线型场地布局

特点:有一条主道路,各个露营区或活动娱乐区都分散布置于主道路两侧。


优点:各个露营区几乎都很独立,可结合所处环境特点开发出完全不同的露营特色;可选择性强,易于周边生态环境的营建。

缺点:布局非常分散,较难管理,服务设施布局也较为困难,对于一些必要设施,每个露营区都需布置,成本较高。


适合建设条件:适合在风景游览路线较长的大型风景旅游区或景点比较分散的山地环境中建设。


4、营地产品的具体设计建设

房车露营地建设需与外部公共道路相连通,在营地范围内设置入口区、停车场、管理服务区、营位区、游憩区等主要区域。各区域相对独立,且又相互呼应相互作用,形成整体的营地产品组团。其中营位区布局设计是整个营地产品的核心特色区,有以下布局类型:


1集中式布局

营地用地紧张且地势平坦,一般采用紧凑的联排式布局。


优点:占地面积小,容量大。

缺点:对场地平整度要求高,且营地密度大,旺季时会给人拥挤的感觉,缺乏必要的私密性,很难提高露营环境的品质。


2组团式布局

用地稍宽裕的营位区可采用组团式布局。由数个营位组成的组团散布在营区中,游车行道组织和连接起来。


优点:布局较为紧凑,且具有一定的灵活性,营位排列方式节省道路面积,从而节约投资。

缺点:营位距离近,容易相互干扰,圆形组团与自然的融合性较差。


3皮圈式布局

以不规则环形形式的道路将各个营位串联起来,通常为单行道环线,各个环线再由上一级道路并联起来,整体布局形式像一个个衔接在主干道上的橡皮圈。


优点:对自然环境的适应性强,可以顺应自然地形改变环线形状;单向环线便于组织交通;营位间距被拉大,空间较为开敞,露营者心里舒适度增强,露营活动品质提高。

缺点:道路面积较大。


4树枝式布局

由主要车行道延伸出的枝状尽端式道路将各个营位串联起来,通常为双向车道,超过30米的尽端式道路末端设回车场。该布局适用于受到诸多自然条件限制的狭长地形,如山谷、河岸等。


5围合式布局

沿着道路周边布置营位,并以道路围合出较大而开阔的活动空间,用作集体活动或帐篷营位等,适用于较为规则的平整场地。

6混合式布局

在实际的房车露营地规划设计中,由于场地大多数位于自然环境当中,用地形式尝尝不规则,且地势起伏等情况较多出现,单一的布局形式不能满足实际的布局要求,这时需要根据实际地形特点综合运用两种或多种布局形式以达到空间利用率最高,并与自然环境恰当融合的目的。


二、我国的自驾车房车营地规划设计分析

1用地问题

一般营地建设的占地面积较大,而且一般都需要建在生态敏感、自然条件较好的地区。但我国对于营地建设土地的使用规定尚不明确,同时土地使用成本较高成,企业和投资商在对土地进行规划和使用时所需要办理的手续繁琐甚至无从下手。

在我国土地利用类型中,没有专门的营地用地类型,而自驾车房车营地更多地是为旅游者服务的旅游设施,这就造成自驾车旅游营地在获取建设用地时存在不少困难。

还有农业用地也存在类似的问题,水资源利用规定等问题。首旅的王蓓黎说,现在拿地成本很高,即使在大西北,拿地也很难,划拨难,这对营地建设制约很大。

金准数据认为,一般营地搞得好的,要么就是这个投资人是能人,能拿到地;要么就是政府有需求,对于一般的投资商来说很难做到,所以投资商需要一个公平的政策环境。


2营地规划和建设标准缺失

汽车露营旅游的发展离不开露营地的建设,但我国目前的营地数量稀少,规模较小,严重制约着汽车露营旅游的发展。

近年来,中央和地方政府都出台了不少支持房车和露营地发展的政策,而且国家体育总局和国家旅游局以及地方旅游行政管理部门也制定了不少关于露营地的标准、规范和要求。

譬如2013年国家体育总局颁布的《汽车露营营地开放条件和要求》和2015年国家旅游局颁布的《休闲露营地建设与服务规范第2部分汽车露营地》以及长三角地区三省一市联合发布的《房车旅游服务区基本要求》。


此外,一些房车俱乐部和民间组织也出台了关于露营地建设的相关标准,如中天行俱乐部的《中国营地建设标准》;中国汽车运动联合会露营分会的《中国体育休闲(汽车) 露营营地标准》;全国汽车自驾游管理办公室的《全国汽车自驾游基地标准》等等。应该说这些标准的出台已经产生一些作用,但现在的问题,诸多标准的起草和发布,造成了多头管理的困境。

目前,我国的营地建设正处在初级阶段,大多数城市和旅游景点都没有建设符合国际露营标准的宿营地,正式挂牌的营地数量远不能满足汽车露营旅游发展的需要。

纵观我国现有的汽车露营地,用水、供电、卫生、安全、私密性等方面还有待进一步完善,各个方面的质量也有待提高。以上种种缺陷在一定程度上阻碍了汽车露营旅游的普及,现在开始兴建营地,需要建立一个完整的体系,需要投入大量的时间和大量的资金。


其次,营地服务缺少品牌意识。我国现有的汽车营地多建设在城市郊区或远离旅游风景地,或者是在乡村荒地上建立,配套设施还停留在最基本生活基础设施上,与普通的居民小区没什么区别,有些甚至还没有居民区那么便利,不属于真正意义上的营地,更谈不上品牌服务,这如何能让消费者提得起旅游的兴趣呢?

而在欧洲已经有6000多个大大小小不同等级的露营地,即使是在我国的台湾省也已经拥有118个国际标准的汽车露营地。

金准数据认为,由于没有全国性营地建设规划,缺乏标准引导,地方和企业对在哪里应该建设营地、建设什么类型、什么规模的营地感到非常迷茫,这一方面导致有的营地建设先天不足,后期无法经营下去,另一方面导致营地重复建设、盲目建设问题严重。


3营地经营困难、效益较差

随着汽车露营旅游的发展,涌现了一些自驾旅游、汽车营地企业和相关的俱乐部,在一些地方这种企业没有合法的经营身份,在企业注册的时候,找不到相关部门,而且工商注册商号中没有露营地这一项。这使得部分企业和露营地不得不变换身份,无法专项专职的合法经营。

现有的一些露营地存在配套服务设施不健全、安全保障缺乏、相应的旅游信息不对称等问题。产生这些问题的原因主要是由于露营地是一个新生事物,环保、消防、工商部门在批准的时候无法可依,造成许多营地经营的合法性和合规性出现偏差,随时随地就可能面临被取缔或停业。

另一方面,由于营地建设处于起步阶段,多数营地建设内容单一,功能配套不是很完善,再加上前期投资较大,回收期较长,多数营地经营企业效益较差,但由于看到了未来的发展前景 ,都在咬牙坚持经营。


4应急救援和设施安全保障问题

露营地一般建在地势平坦、开阔,依山傍水的自然环境区,可能会遇到雷雨大风、山洪、泥石流等自然灾害,在交通、路况和气象的信息发布不及时的情况下,营地对于应急措施和安全防范的考虑尤为重要。

其次,我国在路标的指示、加油站的布局与汽车维修服务等方面,还存在着许多有待改善的地方。有些地方的公路标识、路线指引、旅游地图等交通信息都不够详细,与露营者的期望存在一定差距。

最后,急救救援设施欠缺,缺乏安全保障。目前我国的安全救援组织能力十分薄弱,无法适应汽车露营旅游的需要,露营者遇到异常天气、突发疾病、交通事故等意外事件时往往难以得到及时救助。


三、国外房车露营地设计实例

1)乡村型露营地——美国加利佛尼亚Visalia/Sequoia KOA


地理:位于加利福尼亚维塞利亚,有大片的草地,营位绿树成荫。

娱乐设施:泳池、排球场、骑马场、儿童游乐场、游戏室、酒吧、遛狗区、K9宠物公园。

生活设施:有线电视、Wi-Fi以及家具齐全的空调小木屋。

周边玩乐:有红杉&帝王谷国家公园、约塞米蒂国家公园、探险乐园、维塞利亚市区游览、埃克塞特古老的画满壁画的建筑。

开放时间:全年开放


2)五星级露营地——美国拉斯维加斯IVM Resort

地理:距拉斯加维斯世界顶级休闲娱乐、购物运动、美食餐饮中心,Mead河、Hoover大坝仅有几分钟车程。

占地16.6公顷,400余个露营点。

特色:浓郁的热带风情。

风景:【查尔斯顿山】高耸入云的山峰、红岩石峡谷的绚丽多彩的颜色都是人们亲近大日然、放松心情的很好选择。

生活设施:高级别的水、污物、电力接口,移动电视、电话、免费无线网络等。

娱乐设施2个九洞高尔夫球场、室外网球场、台球室、棋牌室、游泳池、漂流池,还有Spa馆、健身房、按摩室、桑拿室、豪华大理石淋浴间以及图书馆及剧院。

精彩活动:露营地还会不定期为游客准备丰富多彩的节目、活动。


3)海滨型露营地——美国佛罗里达州Fiesta Key

地理:佛罗里达群岛的中心,是美国最受欢迎的度假胜地之一。

环境:占地28英亩,被一整片郁郁葱葱的植被环绕,让人颇有身处热带的感觉。

娱乐设施:游泳池,餐厅,沙滩酒吧,免费WiFi,Spa馆,钓鱼台,漫长的海岸线,宠物区,商店,码头,沙滩,可出租的小船,游乐场。

周边玩乐:在墨西哥湾游泳&潜水&看日出、去长礁岛州立公园骑行&徒步&钓鱼&遛狗,玩沙滩篮球&排球&掷马蹄铁游戏,去夏威夷风情酒吧&酒吧餐厅。



4)山地型露营地——美国亚利桑那州Verde Valley

地理:美国亚利桑那州佛得河河畔,恰好就是这沙漠高地的一片绿洲。

环境:占地300英亩,北面是壮丽的红岩山谷,西面是明格斯山脉,南面是Hackberry山脉,阿尔坎塔拉葡萄园等。

周边玩乐:到著名的杰罗姆鬼城,在佛得河泛舟,塞多纳自由行,或者就在露营地附近品酒,总之这里处处都充满了神奇和冒险。

娱乐设施:活动中心,儿童游乐场,信息中心,宠物区,商店,水疗中心、免费WiFi,徒步旅行俱乐部等。

5)森林型露营地——美国俄亥俄州Homerville KOA

环境:位于一片美丽的自然风景区内,小径蜿蜒,舒缓的小溪静静流淌。有两个钓鱼的池塘,营地有大面积的绿地树林,里面有各种野生动物,沿着小径,会有专业人士引导参观种类繁多的野生动物,如野生火鸡、鹿、狐狸及近90种的鸟(包括鹰、鹤及其他一些濒危物种)。

生活设施:大型户外泳池、湖边小木屋、清新草地及营位等。

娱乐设施:历史悠久的谷仓是营地娱乐的中心,谷仓的顶部是300年前的手工砍制的木梁,现场音乐会,艺术手工课,主题周末等活动都会在这里举行。

周边玩乐:马蹄赌场、俄亥俄Amish部落、赛车道42、铁路博物馆等。

开放时间:每年4月20日-10月21日


6)河畔型露营地——蒙大拿州Billing KOA

风景:比林斯市(Billing)独有的高雅相思木、黄石河(Yellowstone River)沿岸的独特风光,不仅使Billing KOA露营地成为露营爱好者心目中的胜地,还让营地多次获得相关部门的嘉奖和肯定。

生活设施:超大型豪华天井式房车营位、居家式洗手间、美食服务和相思木露营小屋。

娱乐设施:高尔夫练习场与俱乐部。

周边玩乐:黄石国家博物馆、急流冒险基地等等。


金准数据 关于人民币汇率贬值与经济通缩的关联分析 2017-08-14 14:34:21

    未来可能因资本规模化流出会导致人民币汇率贬值。金准数据AI平台的逻辑是人民币汇率贬值不会导致输入性大通胀而是会导致严重的大通缩。

     金准数据AI平台认为因为资本出逃会导致人民币基础货币(外汇占款)萎缩。因此这里的核心因素是资本规模化出逃,其次是人民币基础货币萎缩。

 

      为什么资本要出逃呢?

      金准数据AI平台认为这就是我国的准货币体系的本质因素决定的。在我国的准货币体系中,其本质是债务为储蓄背书原则,也就是说,我国当前M2中除去流通中的现金M0部分,就几乎都是各类储蓄存款,我国各项存款超150万亿规模,但在我国整个银行系统中,包括所有商行甚至央行,却总共只有23万亿的准备金(基础货币)为如此大规模的储蓄存款来背书,剩下的大部分存款规模,则是由社会各类间接融资债务的债务人来为其背书,一旦中债危机爆发,那么所有的债务人将失去其为储蓄存款的背书能力,从而导致银行存款出现巨大的安全风险,因为这个规模实在太大,央行和政府无有效的救助办法,所以我国的准货币体系的本质是银行大量的储蓄存款其实均处在不安全的巨大风险之中(无法足额兑付导致巨大的挤兑风险)。这个客观事实,是被社会显著忽视和无视了的,这也是美银和HK李很早就撤离中国大陆的原因,其他各大资本在资本管制加强时,撤离会受限制,资本管制虽然有抑制危机爆发速度的作用,但从根本上无法化解这个危机,因为我国社会1.5万亿美元规模的融资外债,5000亿美元规模的货币互换,还有大量合法的FDI,和正常合法的进口需求,都需要使用外汇,而这所有的外汇需求导致的购汇操作,产生的效果都是一样的,至于热钱外流这里也就不提了。金准数据AI平台认为这里的核心因素就是中债危机的爆发。

      中债危机为什么一定会爆发呢?

      金准数据AI平台认为首先我国社会的融资债务规模巨大,所有的间接融资和部分已经被统计的社会直接融资(仍不包括部分影子债务)的规模就已超160万亿规模了,为基础货币的5倍规模以上,全社会所有的债务偿还去杠杆,必须最终都会来源于一个因素上,就是消费市场的买方购买行为及买方货币的支付转移,可是现在社会上大量的间接融资掠夺了社会普通消费者,大量的直接融资掠夺了相对富裕的中产和部分富裕群体,那么社会上的买方的购买支付能力将萎缩和消失,卖方则一定无法套现去杠杆,这是存在于经济生产和消费市场中的死循环,无解,所以中债危机一定会以猛烈破坏性的方式来爆发,而没有有效的化解办法。我国目前仍在涸泽而渔掠夺消费市场。

       针对基础货币萎缩的问题,我国央行是否可以通过各种方式新增人民币基础货币的发行呢?可以,但在另一个逻辑上,央行大规模释放基础货币,在本质上却是做空自己外汇储备的行为,而我国央行无法发行美元等其他外汇,这会导致人民币货币主权信用危机。因此随着我国外汇储备及外汇占款的降低,就会抑制央行继续发行基础货币的冲动了。

       所以,在经济市场(消费市场的买方支付能力消失),金融市场(资本流入转为资本流出及融资成本上升),货币体系内部(M2极限理论及商行流动性紧张,央行基础货币萎缩)等等因素,均处处存在无法化解危机的死结。没有任何有效的办法化解危机。一场中债危机爆发之后引发的巨大通缩必然来临且无法侥幸避免。而通缩对于债务经济体来说,其破坏威力远大于大通胀。将会导致全社会被动去杠杆,各类资产价格继续雪崩。PPI和CPI均会出现大幅度的负增长。

      金准数据AI平台认为当前各大资本在经济市场因消费需求萎缩的前提下,不会进入实体经济投资,因为经济市场买方需求和支付能力快速萎缩和消失,会令投资的收益会大幅度降低,因此大量的资金在各类总满足零和原则的金融市场里交易投资、投机,如股票市场,债券市场,期货市场,各类直接融资市场,各类投机物品如比特币,莱特币,以太币等等市场。所以,当前各类金融市场的交投火爆就是这个原因导致的,一旦这类金融资产市场被玩坏,那么资金没有好的去处而外流时(美元加息缩表可以引导资本外流),则会加剧这个危机的来临速度和破坏程度。

      以上金准数据AI平台仅从中债危机爆发之后导致资本外流,导致我国基础货币萎缩的因素上推导未来导致大通缩的逻辑,这里还只是其中一个因素,导致未来大通缩是多因一果而非一因一果的关系,另外,中债危机爆发导致融资资金的实际债息远远高于资金的盈利能力,则会导致社会信用创造消失,这里从货币流速上来思考则更会导致严重的通缩形成和深化发展。

     总之从金融,经济,社会融资与货币流速,基础货币的供应等等问题上,金准数据AI平台均可推导得出未来必然大通缩。

     在央行的资产负债表中,目前有8.5万亿人民币对其他存款性公司债权方式释放的基础货币,这是目前央行频繁通过SLF,MLF,再贷款等等工具补充商行流动性所在的项目。在资本外流外汇占款萎缩了超5万亿人民币规模的基础上维护了央行资产负债表的稳定甚至扩张。那么未来央行资产负债表会如何发展呢?

      金准数据AI平台认为,首先,央行不可能主动紧缩货币,因为只要央行紧缩货币就是紧缩基础货币。则会导致商行流动性紧张和债务经济体资金链断裂,债务危机,金融危机,经济危机就此爆发。

     其次,未来中债危机一旦爆发之后,将会导致央行快速被动缩表。

     金准数据AI平台可以作一个很极端的推演。

      假如中国市场上160万亿的M2中,只要流出其中16分之1约10万亿人民币资本,将会导致外汇占款萎缩10万亿(外汇储备也将萎缩约超1万亿美元规模),这个时候,很多商行将被迫破产,央行是不会让自己对商行的再贷款变呆坏账的,因此将动用法定准备金直接冲消对其他存款性公司债权,同时中债危机的爆发,经济萎缩及萧条,各路融资的实际债息会远远高于资金的收益,各类融资需求消失,SLF,MLF已无续作必要。因此,一旦中债危机爆发,央行资产负债表会从外占和对其他存款性公司债权上双向快速缩表和萎缩。为应对商行的大面积破产,央行或许会将法定准备金充当存款保险金应对危机,保护民生。同时大银行将向吞并中小银行这个方向发展。中国金融体系将变成银行变得大而少,而不是朝小而多这个方向发展。

     最后的结果,首先是中债危机明确爆发之后导致央行被动被迫快速缩表,其次是人民币货币信用的提升与回归,却会建立在人民币汇率大贬值的基础之上的。

     这是很难令人想象的一个判断。但这是金准数据AI平台对未来央行货币体系大走势的一个预测,并很有可能成为客观事实。


金准数据 资产管理行业研究报告 2017-08-11 11:00:25

     金准数据AI平台认为资产管理公司(Asset Management Corporation,AMC )是国务院在借鉴国际经验的基础上成立的以解决不良资产为目的的金融性公司。以收购、管理、处置商业银行剥离的不良资产,以最大限度保全资产、减少损失为主要经营目标。四大资产管理公司分别是中国东方资产管理公司(对应接收中国银行的不良资产)、中国信达资产管理公司(对应接收中国建设银行和国家开发银行的不良资产)、中国华融资产管理公司(对应接收中国工商银行的不良资产)、中国长城资产管理公司(对应接收中国农业银行的不良资产)。

     金准数据AI平台认为四大AMC的主要业务模式分为以下四种:

      第一种模式,从四大资产管理公司实践看,最简单的方式就是买断,银行将不良资产打包后,批量转让给资产管理公司,根据资产包的规模,资产管理公司可以采取一次性买断或分期买断的方式,分期买断的方式可以从一定程度上减轻资产管理公司的资金压力。

      第二种模式是合作处置。在政策性接收国有银行不良资产的阶段,资产管理公司对债务人有了初步的了解,但是并不能深入产业,现阶段可以联合同行业优质企业,对不良资产进行重组,最终实现利益共享。

      第三种模式是反委托处置。资产管理公司买断银行不良资产包后,将资产的收益权卖给信托计划或券商资管计划,资产的所有权仍归属于四大资产管理公司,同时资产管理公司继续负责不良资产的处置。这一模式中,资产管理公司可将资金成本提前回收,解除资本占用,而风险则由投资者自己承担。

      第四种是不良资产证券化。资产管理公司从银行买断不良资产包后,通过测算现金流,采取折价的方式,以信托计划作为SPV,然后发行重整资产支持证券,向投资者出售。至于不良资产后期的管理,仍然可以委托资产管理公司进行管理。

      以下,金准数据AI平台以中国华融(2799.HK)举例说明。

      中国华融资产管理公司成立于1999年,是中国政府为应对亚洲金融危机、化解银行体系金融风险和推动国有银行和国有企业改革发展而组建的四大资产管理公司之一。2006年以前,中国华融对口接收和处置中国工商银行的不良资产。2006至2012年,公司进入商业化转型时期,并在2012年完成股份制改革,成为由财政部、中国人寿保险(集团)公司共同发起设立的国有大型非银行金融企业。目前,中国华融服务网络遍及全国30个省、自治区、直辖市和香港、澳门特别行政区,设有33家分公司(营业部),旗下拥有华融证券股份有限公司、华融金融租赁股份有限公司、华融湘江银行股份有限公司、华融国际信托有限责任公司、华融期货有限责任公司、华融融德资产管理有限公司、华融置业有限责任公司、中国华融国际控股有限公司等多家平台公司,对外提供不良资产经营、资产经营管理、银行、证券、信托、租赁、投资、期货、置业等全牌照、多功能、一揽子综合金融服务。


                          图1 中国华融的股权结构


       中国华融2016年总资产达到1.4万亿元,自2012年以来年均复合增长率达到46%。2016年实现净利润(不含少数股东权益)196亿元,同比增长35%,亦保持着行业领先地位。资产大规模扩张的同时,公司的盈利水平依然保持在行业较高水平,2016年实现ROE约18.4%,2015年的ROE较低主要是受当年在香港上市摊薄的影响。目前,穆迪、标准普尔和惠誉分别给予A3、A-和A的评级。

图2:中国华融的资产规模及盈利水平


     金准数据AI平台认为从收入构成来看,中国华融的核心业务部门包括:不良资产经营、金融服务以及资产管理和投资,2016年三大业务部门的收入占比分别为52%、25%和22%,税前利润占比分别为52%、23%和25%。

图3:中国华融的收入分布

                 图4:中国华融的盈利分布


       从华融数据来看,近两年来处置类业务周转率提高,但项目处置的IRR有一定下滑。2016 年处置不良债权资产总额/期初不良债权资产总额的比值高达1.98,项目收购半年即完成处置,回收成本;而2015 年、2014 年的数据分别为1.42 和0.94,项目处置周期被大大缩短。处置进度加快,资管公司的议价能力被压缩, IRR 有下降趋势,2016 年为15.9%,三年平均IRR 为17.37%。

图5:中国华融收购处置类业务经营状况


      金准数据AI平台认为,目前,不良资产行业已由原来的四大AMC垄断局面,逐步变为“4+2+N+银行系”的多元化格局。其中,“2”代表两家地方AMC。去年10月,银监会为地方AMC政策松绑,允许有意愿的省级政府增设一家地方AMC,并取消不良资产不得对外转让的限制。

麦肯锡公司的研究报告指出,中国不良资产市场或将迎来爆发式增长。一方面,传统金融机构持有的不良资产规模正在持续上升,预计2020年将达到约4.8万亿元。另一方面,非金融机构应收账款规模不断攀升,回收周期不断延长,对于资产及债务重组的需求日益高涨,其不良资产规模也在飞速扩张,预计2020年可为资产管理公司提供约0.8万亿元的市场。

              图6:中国银监会批准设立的地方AMC公司列表


      地方AMC中国与传统4大AMC在职能分工上有所区分,主要区别在于地方AMC仅能处置当地区域内的不良资产,且其持有的不良资产单笔规模较小,处置难度相较四大AMC而言较方便。但金准数据AI平台认为地方AMC因其成立时间较短,投资能力等方面存在不足,议价能力会受到一定制约。

                           图7:四大AMC与地方AMC主要区别对比


      总体而言,金准数据AI平台认为地方AMC的设立打破并缓解了原先不良资产主要以四大AMC为主的格局。各路地方AMC纷至沓来,可以有效提高不良资产的处置效率,提升不良资产的周转速度,降低不良资产的处置风险。


金准数据 固废行业研究报告 2017-08-09 16:15:24

固废是全球第二大的环保行业,规模效应明显,是孕育大市值的摇篮。目前美国固废上市公司加权市值达 149 亿美元。固废行业具有规模经济属性,成本随产量下降显著。

金准数据将以美国最大的固废公司——废品管理(Waste Management)为例,为大家讲述这个公司的运营模式及该行业的发展趋势。


一、行业现状与公司规模

固废市场是环保行业的主角。在全球环保产业中,2010 年固废是仅次于水务的第二大市场,规模达146.6 万亿英镑。其中,美国是全球最大的环保市场,市场规模达629万亿英镑。

目前美国固废上市公司加权市值达 149 亿美元,其中废品管理(Waste Management)是龙头公司——行业第一大市值(288 亿美元),营收排名第一,并且在 2012年危废填埋市场的市占率第一、固废处理和储存市场市占率第四,是美国前500强。

公司业务分为4部分:废品收运、中转、填埋和循环再利用,从历史收入也可以看出,公司业务结构稳定,垃圾收运始终占比最高。其中,收运对营收贡献最大,达 55%;而其中循环再利用业务的波动性最大,与经济周期的联动性最强。

①填埋业务:公司运营着北美最大的填埋场网络,拥有 244 个一般固废填埋场和 5 个危废填埋场。由于填埋业务有资质和资本规模门槛,公司除了填埋自身收运的废物外,还会接收其他第三方收运的废物。

②收运业务:公司营收占比最高(60%左右)的业务,收费对象分为工商业用户和居民用户,合同期限 3-6 年。

③转运业务:在北美拥有 297 个中转站,主要用于压缩处理,同样也接收其他第三方的废物。


二、企业发展历程

1、成长期:应运而生,高速成长

1)1960s:时势造英雄

公司是由 USA Waste Services 在 1998 年收购 Waste Management 而来,合并后沿用 Waste Management 名称,原 Waste Management 更名为废品管理控股公司。作为前身之一的 Waste Management 由 Ace Scavenger(成立于 1893年)经历了一系列收购兼并后发展而来, Waste Management 创立于 1968 年,最初主营垃圾收运, 适逢行业两大机遇:

● 战后繁荣,居民生活水平提高,快消流行,固废量猛增。 1960-1970 年间,个人消费(不变价)累计增速达 53.5%,固废累计增速达37.5%,二者皆处于历史高位。

● 顶层设计催生行业拐点60 年代的环境运动之后, 美国第一部针对固废的专门法出现在了 1965 年,拉开了固废行业的序幕。

2)1970s-1990s:高速成长,扩张蜕变公司于 1971 年上市。

1971 年-1991 年,营收从 0.16 亿美元增长到 7.5亿美元,公司营收和净利年均增速均达到 36%, 1991 年公司成为全球最大的废品清理公司。由于固废行业固定成本占比高,规模经济明显,易形成寡头格局。公司顺应这一行业性质, 通过收购兼并,成长为固废市场龙头。

公司通过收购兼并而成长的特色包括:收购标的指向大体量竞争对手、择机收购等。


收购对手方——大体量的竞争对手

● 1984 年公司收购 Service Corporation of America,成为美国垃圾收运行业第一大公司。Service Corporation of America 成立于 1970 年,在70 年代通过收购 87 家第三方垃圾运营商成长为第三大垃圾收运商。由于 SCA 与黑帮势力及犯罪事件相关,BFI 和Laidlaw 都曾意图收购 SCA均无果。

● 1998 年公司被行业第三的 USA Waste Services 收购,从而使体量膨胀到固废第二大巨头——BFI(Browning-Ferris Industries Corp.)的两倍,获得了垃圾收运 30%的市场份额。

● 2008-7-14 和 8-15 公司两次意图收购市值仅次于其后、收入排名第三的共和服务,收购意向价分别为 34 美元/股和 37 美元/股。虽均以失败告终,但体现了公司一以贯之的收购策略。

● 2013 年公司收购的 RCI Environnement, Inc.也是魁北克省最大的固废公司,同年收购的 Greenstar 则是全美最大的私营废物循环运营商之一。


收购时机: 行业弱周期

·经济增速下滑+监管环境趋严: 90 年代初,美国经济进入衰退期,经济增速降到了 6%以下;同时 1991 年美国环保署(EPA)颁布了资源回收法案的新规(Subtitle D of the Resource Conservation and Recovery Act),并加强监管, 1991-1992 年 EPA 和州环保监管部门连续对固废公司开出百万级级别罚单。

期间,公司开始在业务线上下游和国际市场上开展并购扩张。1991-1994年,公司为并购支付的现金都在上亿美元的级别,与营收的比例在 6%左右。

相应地,1991-1994 年间公司海外业务增长迅速,4 年年均增速接近 20%,是国内业务增速的 2 倍多, 1994 年海外业务占比超过了 20%。



● 公司近 16 年的两次收购小高潮出现在 2003 年和 2011 年,对应行业盈利(EBITDA/收入)的弱周期,显示出了公司作为寡头可以在行业不景气阶段凭借规模效应、优势成本挤出竞争对手的竞争优势。

其中, 2011 行业的弱周期是在成本端能源价格的回归和收入端回收品价格的走低的共同作用下产生的。 2011 年行业 EBITDA 利润率同比大幅下降了 45.5%,公司降幅仅 7.4%,并且公司的 EBITDA 利润率始终高于行业平均水平,体现了公司的寡头地位和规模优势。



2、低谷期:两次危机,一大瓶颈

1)第一次危机:内部财务丑闻危机1992 年-1997 年)

1998 年1月公司披露了财务重述,1992-1996 年间合计虚增净利 9.2 亿美元。主要手法是将部分已经建成并交付使用垃圾填埋场的利息费用继续资本化。

整个财务丑闻事件的影响持续了近两年,期间股价最大日跌幅 37%。事件始于 1997 年 9 月初公司管理层开始组织财务调查,接着,1997 年 10月 30 日新任 CEOLeMay 辞职;1997 年 11 月 14 日公司更新季报并增加了 1.7 亿美元的费用; 1998 年 1 月 29 日公司披露了 1992 年-1997 年间的财务重述;1999 年 8 月 3 日公司与 USA Waste 合并后的新管理层宣布由于内部审计的变更可能会修改一季度季报,随后即在 1999 年 8 月 16日更新季报,下调净利。

从股价表现上来看,在 1998 年 3 月公司与 USA Waste 合并之前,财务丑闻对股价影响较小,部分原因可能在于负面信息从 1997 年 9 月公司成立调查组开始就已经被市场部分消化; 合并之后, 股价回归,但财务丑闻的后续负面影响被放大, 1999 年 7 月 6 日新任管理层再次提醒调低业绩的风险,超于市场预期,从而出现了 37%的最大日跌幅。


2)第二次危机:外部金融危机2008)

2008-2009 年金融危机期间,公司面临能源成本走高、固废收运量和回收品价格趋低等系统性风险,以及两大竞争对手(共和服务和 Allied)合并的外部压力。 公司应对外部危机的策略主要是资产剥离、业务重组和裁员。


资产剥离

剔除掉2000年剥离国际业务和2014年剥离 Wheelabrator 等大手笔的奇异值,可以发现公司在2006-2008年间经历了一个剥离资产的小高峰期。

2005 Q3公司宣布将剥离盈利能力差、非核心业务的资产;2006年公司开始执行“修复或退出”的战略,2007年和2008年分别主要剥离了公司的东部和南部区域中盈利能力较差的资产,各确认出售资产收益0.33亿美元和0.29亿美元。

资产剥离计划主要遵循公司的定价定律,即保持价格优势,从低价订单中撤回和剥离盈利能力差的资产。由此从 2007 年开始,公司的营收规模虽略有下降,但毛利水平回归到了 30%以上的历史高位。



业务重组

公司在 2009 年 2 月开始业务重组计划。(1) 区域合并:将 45 个分散的区域市场合并成 25 个;(2) 业务合并: 09 年之前公司的业务分为 6 个板块,即固废业务旗下的 4 个区域板块和 2 个其他业务板块——Wheelabrator 运营的废物-能源业务和 WM Recycle America(WMRA)运营的废物循环业务。 09 年之后, WMRA 主营的循环业务被合并到了固废业务中,通过合并管理层削减了管理费用。

裁员

在业务重组的过程中,公司裁员 1500 人以上,产生税前费用 0.5 亿美元,节省成本超过 1 亿美元。


3)两大瓶颈:收运体量趋降,资源品价格弱周期

瓶颈①:收运体量趋降

固废业务具有明显的规模效应,受制于垃圾收运规模下降,公司的成本走高、盈利空间被压缩。以公司近 16 年的数据为例, 2000 年-2015 年公司固废处理量下降了 20%,单位处理成本增加了 81%。

公司固废处理量走低主要受制于美国经济增速放缓和部分业务剥离, 这也是所有处于宏观环境弱周期的固废公司所共同面临的问题。 20 个不同经济发展水平的城市来看, 人均固废产量与人均收入大致呈同向变动。而现阶段美国固废量增速则受制于经济不景气而放缓。


瓶颈②:资源品价格弱周期

公司的废物循环产品主要由纸制品构成,但是 2011 年底以来以纸板为代表的资源品价格进入了弱周期,其中 2015 年弱势的资源品价格导致公司营收下降了 1.38 亿美元。并且公司的循环业务合同一般是 5 年,短期内公司难以缩减循环业务的规模。



● 转折期:从扩张到收缩,三大策略顺应行业成熟期

15年来市场格局逐渐稳定,增速大部分降到 30%以下且呈现继续走低的趋势。行业进入成熟期,面临收运量下降、回收品价格波动等问题。

期间,公司主要通过多元化的市场和资产瘦身两大策略保持了盈利水平, 逐渐发展为了高分红、增长稳健的大蓝筹股。近几年公司的股息率保持在 3%左右的水平, 2011 年和 2012 年一度超过了 4%。



● 策略①:多元化终端市场

收集业务对业绩影响最大,但从历史情况来看增长最稳定。公司业务包括 4 部分——废物收集、转运、填埋和循环再利用。其中,废物收集业务在营收中的占比长期稳定在 60%以上。

公司在收集业务上主要是通过多元化的终端市场分散了收运量波动的风险, 实现较稳定的增长。其中,居民用户(30%)产生的市政固废量较刚性,提供业绩的安全垫;而工商业用户(合计 66%)则受经济景气度影响较大,弹性强。


● 策略②:创新商业模式,引领行业潮流

创新商业模式 NO.1: “ single stream”收运生活垃圾 如上所述,公司业务发展面临的瓶颈之一即垃圾收运量下滑,为此公司创新商业模式,2001 年率先推出“ single stream”(用户无需分类垃圾,公司收运后分类),从而提高了废品收运率和循环率, 废品收集量大幅提高了 40%。

创新商业模式 NO.2: 电子废品一站式服务。 随着固废结构变化,电子废品增加, 公司将旗下电子废品相关业务整合到“产品回收集团”下,提供一站式服务,涵盖:(1)邮寄:以邮寄方式提供电子废品的回收服务;(2)再销售:将仍可使用的电子产品再售;(3)再循环:拆分和售卖电子废品零部件。

创新商业模式 NO.3: 面向居民用户的“ At Your Door Special Collection”服务 由于居民端的危废(电池、花园农药、涂料、医疗废物等)存在着点源分散、产生频率高、总量大等特点, 公司与地方政府机构联手开发了“上门收集”项目,即居民可以将危废放臵在 WM 提供的包裹盒中,由 WM 用卡车上门收集。

创新商业模式 NO.4: 餐厨垃圾→生物气→电网2013 年公司向 70 万居民和商业用户提供了餐厨垃圾服务,循环再利用了 240 万吨餐厨垃圾。公司自主研发了 CORe 技术,利用有机物中的生物气,将餐厨垃圾转换为能源。在该商业模式下,生产弹性可达 10%,即每增加 7%的有机质原料可以来 70%的能源产量增量。


● 策略③:资产瘦身,战略收缩区域退出, 管理规模优势

从业务规模较小的区域退出,1999 年 8 月新任管理层制定战略规划,剥离了国际业务和北美地区 10%的非核心业务。

业务重组,保持定价优势:

战略收缩,从低收益业务撤出,以提高毛利。2006 年公司提出“ fix or exit”战略,其后相继剥离东部和南部区域中盈利能力较差的资产。

2014 年 12 月公司更是大手笔出售了 Wheelabrator 给 Energy Capital Partners 的子公司,获得 19.亿美元的对价。


成本压缩,提高管理效率

公司成本压缩计划包括:通过业务重组,合并管理层和削减员工,节约人力资本和管理费用。在业务简化重组中,公司的成本支出在 0.1 亿美元以上,主要用于员工的遣散费。

其中,2009、2012 和 2014 年是业务重组的高峰期。 09 年公司将业务区域由 45个合并到 25 个,12 年继续削减至 17 个,14 年则是将公司的几个功能板块合并,裁员 650 人,15 年由此节约成本 1 亿美元以上。


三、国内映射

行业格局 对比美国固废处理设施 CR1 和 CR4 分别达 29%和 61%的市场格局,我国垃圾发电市场的 40%的 CR4 显得相对较低,并且第一大公司杭州锦江市占率仅 13%,尚无绝对龙头。

竞争优势 通过对比典型公司,我们发现垃圾焚烧厂的产能利用率与进入先后密切相关, 部分由先在地位形成的产能利用率优势已显现:由于垃圾发电项目采取地方特许经营,先进公司在优势区域(人口密集、人民生活水平高)圈地为王,独占当地较大体量的垃圾收运量,使得产能利用充分。

在尚无绝对龙头的大背景下,由于行业面临着低价竞争等痛点,我们期待行业先在者可以利用竞争优势在弱周期中通过收购、区域扩张等途径放大规模效应,形成行业龙头。

金准数据 直播视频领域研究报告 2017-08-04 13:44:47

在线视频直播:主要指用户通过互联网在直播平台上,获取的制作或观看直播视频,创造观看方与直播方互动的服务。根据内容分为泛娱乐直播游戏直播垂直直播版权直播

一、娱乐直播平台发展背景

1、用户规模迅速增长

娱乐直播起源于秀场社区,自2008年上线后发展至今,在PC端拥有较为稳定的用户基础,2016年移动直播迅速崛起,但从总体用户规模来看,对PC端影响较小,全年除2月受春节影响外,全年用户规模相对平稳,5月后持续高于9000万用户,至年末略有下降趋势。从移动端发展来看,2016年开始,对PC端的追赶趋势明显,7月后用户流量激增,迅速赶超PC端用户规模,并逐渐拉开差距。

金准数据分析认为,移动直播的兴起除了降低了直播的门槛、拓展了传播渠道外,也激发了直播的社交属性、激活了直播的潜在用户。直播的整体用户规模提升,不仅仅为固有用户的转移,因而PC端的用户基础受移动端影响较小,仍会保持现有规模稳定发展。

2016年泛娱乐直播用户在PC端、移动端的用户粘性都有明显提高,总体来看PC端显著高于移动端。全年PC端用户粘性稳定提升,至12月达顶点,用户单日使用时长为49.6分钟,较1月提高60.6%。移动端用户粘性增长略有起伏,于10月达到顶点为47.2分钟。移动端12月用户粘性较年初增长44.4%。

金准数据分析认为,2016年资本的涌入致使市场竞争愈发激烈,为争夺用户,各直播平台纷纷进行内容升级,从行业来看,整体内容质量提升明显,同时带动了PC端固有用户的使用粘性。与此同时,用户粘性的提升为泛娱乐直播平台进行营销尝试奠定了基础,加大直播平台商业转型的机会。

2、引起政府关注

伴随着泛娱乐直播的火热,相关不良现象不断出现在大众视野中。从2016年9月以来,广电局、网信办、文化部纷纷针对网络直播行为下发系列文件。针对经营单位(即直播平台)的监控要求不断提高,针对监管内容愈加细化,不仅对表演者提出要求,对用户的互动行为也采取了一定的监管限制。政府对直播活动的走向完整化,通过加大审查力度,将会带领行业向健康化发展,杜绝直播的不良内容传播。

国家对于移动直播行业的监管政策不断出台,对涉黄涉暴的内容严厉打击,监管愈加规范。之前非常火爆的“17”就是以为内容不雅而被强制下架,2016年4月以来,全国扫黄打非办公室也接连查处了一大批直播平台涉黄案件,几乎所有直播平台均在列。2016年4月13日,北京市网络表演(直播)行业自律公约新闻发布会在市文化执法总队举行,北京市网络文化协会偕同百度、新浪、搜狐、爱奇艺等20多家从事网络表演(直播)的主要企业共同发布《北京网络直播行业自律公约》,18日起,网络直播房间必须标识水印;内容存储时间不少于15天备查;所有主播必须实名认证等。


二、泛娱乐直播平台现状分析

1、多个领域“花椒”称霸

5月企业头条监测中心发布《直播市场监测分析报告》,该报告通过研究花椒直播等头部直播平台,对直播行业现阶段的舆情状况进行了分析。其中,花椒直播在品牌声量对比中位列行业第一,表明其已经具备较高的品牌《直播市场监测分析报告》旨在通过数据挖掘给读者提供更深层次的行业解读。其品牌声量对比模块包括新闻媒体声量对比、微信声量对比、网民声量对比三部分。

品牌声量整体排名第一的花椒直播,在新闻媒体声量细分项目对比中也位居榜首,并远超其后的一直播和YY直播。而这正是得益于花椒直播一直以来对时事热点的及时追踪与把握。

而在微信声量对比中,花椒直播也与映客直播、熊猫TV一起成功跻身前三。不过,通过实际检索对比图可以发现,映客直播的检索结果大多还属于2016年的旧闻,有关熊猫TV的报道则仍然围绕着“女主播”这一话题。而花椒直播的报道则集中在其近期的IP合作以及花椒好声音,体现了其在打造健康绿色直播平台过程中所做的努力。

网民声量对比则是以微博、论坛等第三方平台数据为依据,体现网友自发讨论品牌的热度。在此项对比中,熊猫TV、映客、花椒直播分列前三位,三家平台在网友中都具有较大影响力。


2、直播平台流量梯队化差异明显

综合全网流量来看,当前泛娱乐平台中日活超200万的平台共有9个,其中4个平台最早以游戏起家,从表演类直播来看,共5家平台上榜:来疯、YY综合布局PC、移动端业务,全网流量优势明显;哈你、一直播属于单纯的移动直播平台,且跨平台联动作用明显,外部导流流量较大,促使其榜上有名;映客作为最早布局移动端业务的平台之一,完全依靠移动端流量优势跻身第一梯队。

从总体平台数量来看,除超200万大平台外,第二梯队以日活30万为界,共有10余个平台。此外,因早期直播投资火热,造成平台数量超300个,众多小平台在激烈竞争过后难以争取用户,因此长尾部分平台数量较多。

全网流量中,移动端流量占比较高,因此移动端全流量梯队格局与全网流量格局类似。移动直播平台Top10均超110万,与PC端相比流量优势较为明显。

2016年带宽、企业云服务等相关支持性行业发展迅速,使得移动直播技术门槛大大降低,同时受变现快速,成本较低的商业模式影响,众多平台纷纷涌入,但在资本、内容、流量的多重影响下,中小平台的用户吸引力较低。目前移动泛娱乐直播平台中两级分化较为明显,长尾部分的平台数量依然庞大。


3、格局初现

PC端整体渗透率低于移动端,因此以日活百万作为划分依据,仅6个直播网站处于第一梯队,包括三个游戏平台和三个表演类平台。游戏类平台最初以游戏类玩家作为目标用户,自带流量基础,经过积累在PC端已形成相对稳定的优势地位。而表演类平台能进入此梯队者均为早期的秀场玩家,在移动直播兴起前已积累稳定的高粘性用户。

成熟平台对于新兴直播平台的帮助显而易见,用户可以在原有平台上直接进行直播或观看直播,不用把粉丝特意引领到独立平台之上,借助成熟平台已积累的用户规模,对直播平台的导流作用明显。

除流量带来优势外,从内容资源和主播资源上都对直播平台发展具有带动作用,与此同时直播平台内容属性也会向相似方向发展。此外,直播平台的嵌入也对原有平台具有促进作用,直播变现效率明显,对内容平台、社交平台、媒体平台来说都是良好的变现手段。

2016年众多玩家进入泛娱乐直播行业,经过半年多的发展,至2017年初行业用户规模第一梯队格局基本稳定,预测未来用户会向第一梯队进一步集中。中等企业目前仍处于震荡期,未来用户拉新成本持续提高,对中等企业带来较大挑战。泛娱乐直播平台小企业众多,且多数平台内容不雅,但因流量过小仍处于政府监管盲区,未来政府加大查处力度,此类平台将面临大量关停。



三、直播行业产业链分析

以直播平台为中心,各环节通过提供资源、服务进行变现。


1、头部资源为平台带来优质资源

对平台来说,头部资源主要包括明星、头部主播。明星资源一般带有较高的吸睛能力,自带粉丝基础,通过直播与粉丝交流互动、拉近距离,在提高自身粉丝的粘性同时,在短期内为平台带来大量的用户流量。但直播行为消耗时间较长,明星个人是无法保持高曝光频率的。对于头部网红来说,活跃度较高且变现能力超强,平台一般会与其签署协议而保证其长期留存,但成本相对较大。

金准数据分析认为,除自带娱乐媒体属性平台可不断吸引明星群体外,邀请明星直播成本巨大,紧靠用户打赏难以保持收支平衡,可看作偶发的运营推广手段,长期吸引用户仍靠平台自身的内容运营。头部主播必不可少,但同时需提高腰尾部主播活力。


2、UGC为基础,各平台发力PGC

UGC是“user generated content”的缩写,中文可译为“用户生产内容”,即网友将自己DIY的内容通过互联网平台进行展示或者提供给其他用户。UGC在中国是伴随着以提倡个性化为主要特点的WEB2.0的概念兴起的。UGC并不是某一种具体的业务,而是一种用户使用互联网的新方式,即由原来的以下载为主变成下载和上传并重。WIKI指的是一种网上共同协作的超文本系统,可由多人共同对网站内容进行维护和更新,是典型的靠UGC运作的系统。

PGC(全称:Professional Generated Content),互联网术语,指专业生产内容(视频网站)、专家生产内容(微博)。用来泛指内容个性化、视角多元化、传播民主化、社会关系虚拟化。也称为PPC,(Professionally-produced Content)。

UGC秀场模式已进入红海阶段,各平台内容同质化过高,优质网红资源竞争激烈,根据秀场内容进行用户争夺难以体现出差异化优势。为了实现内容升级,保证用户规模、用户付费的健康增长,各直播平台均发力PGC内容,依靠原有平台优势,打造精品化、差异化的直播内容。

实现PGC内容升级,直播综艺节目是各平台关注的重点,综艺节目由于娱乐向、碎片化、根据网友意见随时改变结果的强互动性等特点,对接直播平台有一定的天然优势,可以为用户带来深度体验与互动的更多乐趣。

四类平台在用户特征、主播构成、发展阶段方面差异性均较为明显。相对而言泛娱乐直播、游戏直播的变现周期较短,与用户的互动体验较强,因此更受市场欢迎。但随着泛娱乐直播平台实力不断提升,开始涉猎垂直直播及版权内容,直播平台内容逐渐向综合性发展。


3、商业模式较单一

泛娱乐直播平台目前收入主要依靠C端付费,B端付费仍处于探索期,收入占比较小。直播平台目前属于内容升级迭代的过渡期,直播内容依然以主播表演形式为主,PGC内容因其投入准备时间较长,成本较高,从量级上无法与UGC内容相比。因此,从平台收入来看,用户付费属性依然以情感付费为主,内容付费仍处于用户习惯的培养期。

B端营收来看,目前市场竞争的主要矛盾依然在于用户流量争夺,为保证用户体验,各直播平台对于广告位开发都较为谨慎,营销手段依然以融入直播内容的原生类营销为主,如直播综艺的冠名和植入。因直播平台内容分散,曝光受众相对垂直,客单价相对较低,更适合中小企业主进行推广宣传,降低了企业利用直播进行营销的门槛。



四、直播行业发展趋势

1、趋势分析

2016年12月起,泛娱乐直播每月活跃用户数呈现明显下降趋势。根据CNNIC数据显示,截止2016年12月,网络直播使用人数达3.44亿,渗透率为47.1%,其中真人秀直播增长率仅为0.6%。

金准数据分析认为,泛娱乐直播行业用户规模逐渐触及天花板,2016年上半年的用户快速增长红利已经消失,当前已进入收割阶段初期,头部平台用户争夺更加激烈。未来平台用户拉新成本将进一步提高,对平台的资本积累要求提高,如继续保持当前内容投入大于营收的情况,则在今年下半年会出现大批平台关停状况。

直播虽然有着即时性强,互动性强的先天优势,但长时间,高流量的消耗并不利于用户在碎片化时间进行传播,且强互动对主播的临场应变能力考验太大,容易干扰主播预先设置好的笑点、泪点、段子,不利于优质内容的输出,而能在短时间内提供密集内容的短视频,恰恰弥补了这一不足,同时,短视频为冗长的直播提供了沉淀的空间,经过剪辑、优化而产出的短视频更能集中展现直播中的精髓内容。

原创内容爆发活力,视频作为内容承载体相对图片、文章有更高的传播效率,更深的传播维度,而移动直播和短视频作为移动互联网时代迎合用户使用习惯的重要载体,在相互协作下,直播和短视频平台将呈现相似的产品属性,成为用户内容创作活跃的泛娱乐内容社区。

2、市场预测

目前的直播平台尚处于战乱时期。映客、花椒虽然抢占了时间窗口,但是后来者不断,行业格局上下不稳定。2016年,移动直播视频领域资本进入明显,资本加速行业洗牌。在直播产品同质化的情况下,资本的进入或将加速行业洗牌,行业监管趋严导致的下架事件等对行业格局也具备重大影响,移动视频直播格局在今年年终有望出显。BAT加入或形成爆点,早期玩家仍有机会。用户流量导入是移动直播的关键影响因子,未来BAT的强势加入或将形成爆点,改变产业格局,具有重大影响。其他产品的先发优势在于差异化、本土化,做出自己的价值。

从好奇到强化内容消费,内容是长期用户粘性根本。用户初始使用移动视频直播软件,多为好奇心驱动,而这种好奇心和新鲜劲可持续时间有限,长期来看,只有优质内容才能吸引用户长期观看。移动直播视频长期发展必然落到不断生成新的优质内容、沉淀精品内容,才能吸引用户持续地使用直播软件、消费内容。相对于PGC模式内容获取渠道的丰富和多元,UGC则更注重的是个性化和自发性。强化内容概念,激发用户持续不断地贡献内容,以增强网站的用户粘性,是视频直播类平台网站发展的方向。

内容即入口,内容流量化。内容开始成为流量入口的关键,直播视频的内容有望沉淀获得大多数流量,通过广告、内容付费、电商等多种模式变现。移动直播的内容相较于一般视频内容,具备更强的社交属性和场景属性,流量化形式更为多样。

移动直播行业未来的内容会日益多元化,由游戏、秀场为主向泛娱乐、垂直领域全面发展。视频直播内容早期以秀场和游戏直播为主,目前视频直播内容正在多元化发展,涵盖游戏类、秀场类、泛娱乐时尚类以及包括美妆、体育、健身、财经等内在的垂直领域类,代表性的直播平台纷纷涌现。

游戏直播和秀场直播都非常依赖主播来获得流量,特别是对于游戏内容本身没有差别的游戏类,对当红游戏主播的依赖性最强。泛娱乐时尚类和垂直领域类直播因为主打内容特点,具有更强的针对性,对主播的依赖性较弱,这类平台的增加也在一定程度表明,去主播依赖性成为一种趋势。


3、新技术融入带动行业升级

1)花椒率先应用VR技术

VR技术可提高观看、互动体验。直播作为实时性、互动性极强的视频形式,将VR技术与之结合将大大提升用户的沉浸体验。如旅游直播,VR直播则可以带领用户穿越到目的地,提前感受当地美景;对于表演型直播,VR技术更好地拉近用户与主播的距离,产生更深度交流。但目前VR直播对设备的要求较高,距离大规模普及还有一定距离。

国内知名直播平台“花椒”已经率先引入VR技术,提高主播与用户间的互动深度。目前,大部分移动直播多以直播时间或主播直播自己要做的事情为主要形式,尽管与传统的网络直播相比,用户有了更多的选择性和互动渠道,但是依然未能解决用户与主播“隔着一层屏幕”这个问题,其与事发现场的距离依然存在。而在花椒直播中,VR技术的引进,无疑户颠覆直播行业。通过为用户展现更全面、更详细的事发现场或主播所处的环境,让用户产生身临其境的微妙感受,弥补他们不能亲自到现场的遗憾。

近期,花椒直播就在直播北京车展时融入了VR技术,对豪车、明星、车展人群以及有趣瞬间进行拍摄,用户不仅可以看车辆外形和设计细节,更可以观看车辆周围的观众和现场的情况,从而对车展形成整体的印象。这是移动直播领域首次融入VR技术的直播事件,在未来VR与移动直播更好融合的过程中,也将起到行业标杆的作用。


2)AI技术或应用于直播内容监测

直播违规行为屡禁不止,以往监管主要依靠人工监测和举报,对企业来说人力成本消耗巨大。而今年阿里巴巴集团安全部在直播管控中大量采用人工智能和深度学习等技术,大幅度降低人工审核成本的同时,提升了对内容风险的防控能力。系统经过试验,在峰值期间成功处理5400路直播视频,以及共计25万场粉丝连连看游戏,对违规内容进行警告或阻断。


五、总结

沃伦·巴菲特曾说过“只有在潮水退去时,你才会知道谁一直在裸泳。”如今的直播行业也是如此,从2016年到增长速度与增长量近似达到一个峰值,直播行业的风口期已过,行业迎来洗牌热潮渐退,大批不具备竞争实力的小平台关停。

据不完全统计,截止2016年9月,中国直播平台超500家,而在2017年6月,能够正常运营的直播平台不到100家;另一方面,也迫使许多平台开始转变运营思路,转而向直播整合方向发展。

目前,直播行业的发展可谓两极化。一方面花椒、熊猫均获得了10亿美元的融资,另一方面直播平台已开始末位淘汰机制,光圈直播、ME直播接连退出了直播的市场竞争。

任何行业都存在优胜劣汰,留下来的直播平台,都将更加细分、垂直分布,各有所长。随着行业的洗牌不断加剧,直播行业正在打一场持久战,谁能赢得最终的胜利,比拼的是自身的资本与资源。直播平台要有明天,就必须在生态创新和商业模式的变现上都不断地尝试,需要不断试错实验。因此“升级版”的直播平台,也将更加理性,也更值得我们期待。